「全家」遮住我家~窗戶被招牌擋住啦!

佘 彥興
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「全家」遮住我家~窗戶被招牌擋住啦! WOONEWS 哇新聞
照片僅為示意圖,並非此間便利商店遮住二樓視線

    隨著台灣居住人口密集,公寓大樓櫛比鱗次,有時某位住戶因經營生意所需而裝設招牌,此舉就可能會妨礙到左鄰右舍,常見的就是招牌遮住其他住戶視線,曾有新聞報導,台中市大肚區有位住在二樓的陳小姐向市政府投訴,一樓開設的全家便利商店設置大大的招牌,而且招牌越搭越高,導致現在從她家窗戶往外看,原本一覽無遺的景觀,如今視線完全被招牌擋住,「全家遮住我家了!」陳小姐不滿自己住家窗戶被一樓便利商店招牌遮擋,除向台中市政府投訴外,也不斷向媒體就此事進行爆料。

    基本上,大樓社區的外牆屬全體住戶共有,不能因為是自己家旁的大樓外牆就主張有優先使用權,如果共有部分要歸屬於某位住戶專用,此必須經過全體共有權人同意。不過,在一般老舊社區大樓,在自家社區大樓外牆懸掛招牌的情況彼彼皆是。有時候為了維持鄰居情誼,只要在不影響旁人(例如:招牌安全性沒有問題、沒有妨礙其他住戶視線……等),通常住戶們及管委會都會和平相處,不會故意去拆人家招牌,畢竟法不外乎情理。然而,一旦打壞這層鄰里情誼,就只能依據公寓大廈管理條例來處理了。

    公寓大廈管理條例的立法目的,是在加強公寓大廈之管理維護,也就是藉由此一法律規定,讓密度極高的現代大樓住戶們有一個維持居住品質的規範。而公寓大廈管理條例第56條第3項規定,公寓大廈之起造人或區分所有權人,應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:

一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。

二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣

    工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。

    既然公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定,「獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界」,因此每個住戶的房屋所有權都是及於外牆的,也就是說,當每位住戶買下房子後,對於緊鄰住家的外牆依法享有所有權,至於緊鄰樓梯或緊鄰其他共有部分的外牆,則屬於社區所有住戶共有。而上下樓層之間的界線,依照公寓大廈管理條例第56條第3項第2款「建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界」規定,是以上下樓層牆面的中線為界,例如一樓與二樓之間的牆面,中線以下牆面屬於一樓所有,中線以上牆面則屬於二樓所有。因此,二樓的女兒牆屬於二樓住戶所有,而大樓其他部分則屬於共有,共有部分若要使用就必須事前得到大家同意。

    此外,公寓大廈管理條例第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」,依照上述條文規定,如果要合法設置廣告招牌,必須符合以下要件:

一、如果自己居住的公寓大廈,已經於社區規約或區分所有權人會議決議中有設置廣告的相關規範,並已向主管機關報備,一旦廠商想要在公寓大廈周圍上下、外牆面或樓頂平臺設置廣告物,就應該受規約或是區分所有權人會議決議的限制。如果有住戶不遵守規範,管理委員會就應該加以制止,若廠商仍不聽從勸告,住戶可向主管機關舉報,主管機關可對廠商處新台幣4萬元至20萬元罰鍰。以本案為例,二樓陳小姐住家窗戶如果被一樓全家便利商店的招牌擋住視線,倘若她所居住的大樓有設置管理委員會,廠商設置招牌沒有依照社區規約辦理,陳小姐就可透過管委會去要求廠商改善,或向主管機關舉報。

二、如果廠商決定要在您所住樓層外牆設置廣告物,也必須取得住戶的同意,以本案為例,一樓全家便利商店的招牌越做越高,已經遮住二樓陳小姐住家外窗視線,若未經過陳小姐同意,一樓商家店面的招牌是不能延伸至二樓住家外牆,二樓是可以要求將招牌拆除,或是請求相當於租金的不當得利。

三、廠商若想合法設置招牌廣告,也必須備妥申請書及相關資料,向地方主管機關申請審查許可,地方主管機關針對招牌設置均有相關規定,另外「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」亦有就廣告招牌寬度、長度去進行規範。招牌廣告及樹立廣告管理辦法第8條第1項規定:「直轄市、縣(市)主管建築機關為因應地方特色之發展,得就招牌廣告及樹立廣告之規模、突出建築物牆面之距離,於第三條及第四條規定範圍內另定規定;並得就其形狀、色彩及字體型式等事項,訂定設置規範。」

    於本案中,二樓陳小姐如果認為一樓全家便利商店的招牌已經遮住其住家窗外視線,陳小姐可於現場拍照存證,並向轄區之政府主管建築單位舉發,了解一樓全家便利商店的招牌設置是否經過合法程序申請,如果未經合法程序申請,或招牌設置已經超出申請範圍,主管機關可直接予以拆除。

「全家」遮住我家~窗戶被招牌擋住啦! WOONEWS 哇新聞
關於招牌設置方式及規格,政府機關都訂有詳細規範

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