住家房屋因為附近施工而受損,這時該怎麼辦?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

住家房屋因為附近施工而受損,這時該怎麼辦? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

於民國(以下同)112年9月間,當時由基泰建設股份有限公司建造,位於台北中山區大直的「基泰大直」建案,疑似因施工不慎,故而造成鄰近房屋傾斜、倒榻,引起輿論大譁,也因為工地施工造成鄰近房屋損壞的狀況時有所聞,故而也喚起社會大眾對此類事件的重視。

由於臺灣地狹人稠,都市區域內建築物高度集中,不論是舊建物拆除重建,或是全新建案,施工地點都可能緊鄰其他既有建物,而在施工地點和既有建物緊密連接的情形下,進行拆除、開挖、打樁等工程項目施作,其所產生的震動難免會對鄰近的現有房屋產生影響,也因此像附近現存房屋產生傾斜與裂縫,甚至附近道路路面坍塌……等狀況,此類工程鄰損的新聞報導屢見不鮮。而當工地工程開始施作後,因為施工過程不慎造成鄰近房屋產生裂縫、傾斜,受損房屋的所有人當然可以提起民事訴訟進行求償,但大家都知道,民事訴訟程序相當冗長,等判決確定時很多建商早已脫產,受損人最後只獲得一張民事判決書當作紀念;再者,當民眾透過訴訟機制解決紛爭時,法院為了釐清房屋損害的責任歸屬,通常都會委託專業機構進行鑑定,而受損民眾多半為原告,訴訟中原告通常必須負擔較大的舉證責任,為了舉證證明建商有施工疏失,民眾都必須先支付一筆龐大的鑑定費用,一場官司下來,往往讓許多受害民眾耗費相當多的金錢、心力與時間。

有鑒於此,基於「提供比訴訟更快解決工程鄰損紛爭的途徑」,以及「最高程度保障受損鄰房所有權人權益」的想法,目前臺灣許多縣市政府都有制定鄰損事件處理辦法。由於中央法規並沒有授權內政部訂定相關的處理程序,所以便交由地方政府,透過以地方自治條例授權方式來制定鄰損事件處理辦法。像台北市便有「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」,高雄市也有「高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法」(以下稱高雄市調處辦法),作為處理依據。本文先以高雄市為例說明調處辦法的處理程序(為何不以台北市為例,文章末段會加以說明)。

一、首先,依照建築法第58條規定,當建築物在施工中發生鄰損事件時,受損民眾可以向直轄市建築主管機關(高雄市為「高雄市政府工務局」)請求勘驗,以確認鄰損建物是否有危害公共安全的可能性存在。此時會有兩種狀況:

1、如果高雄市政府工務局勘驗後,認為有危害公共安全之虞,依照高雄市調處辦法第3條規定,高雄市政府工務局應以書面通知監造人、起造人及承造人「立即停工」,並採取加強鄰房保護措施。

2、相反的,倘若勘驗後認為並未危害公共安全,雖然施工中的建物不必停工,但依照高雄市調處辦法第6條規定,主管機關得通知施工建物之監造人、起造人、承造人勘查損害情形,並得命監造人、起造人、承造人先行採取保護鄰房安全之有效措施。

二、假設經工務局勘驗後,認為有危害公共安全之虞而勒令停工,因為此時建築工程已經遭到停工,日後想要復工的話,就必須經由工務局認定鄰損房屋的損壞程度來決定處理方式,此時又分成下列狀況:

1、假如鄰損房屋雖有損壞,但還不到應立即拆除的急迫危險程度,依照高雄市調處辦法第4條第1項規定,應由監造人和承造人的專任工程人員出具安全報告書,以及維護鄰房的安全措施檢討、執行報告等,經工務局核定後才能復工。

2、假設鄰損房屋損壞程度嚴重,有必須拆除的急迫危險,依照高雄市調處辦法第4條第2項規定,此時起造人和承造人必須和受損鄰房的所有權人達成協議,並將受損房屋拆除,再將相關檢討報告提供給工務局核定才能復工。如果雙方無法達成協議,那麼起造人、承造人就必須負擔鑑定費用,委請鑑定機構針對鄰屋拆除重建所需的費用數額進行鑑定,再將鑑定報告估算的費用加計2成後,以受損鄰房所有權人的名義提存在法院,之後再將相關檢討報告提供給工務局核定,完成上述程序後才能復工。

三、只要發生鄰損事件的建築工程,原則上均無法取得使用執照,除非起造人或承造人已經將鑑定報告估算的鄰房修復費用加計2成,並以受損鄰房所有權人的名義提存在法院,符合上述條件後,建築工程的起造人才能復工,此項規定的目的在於,當建商將修費費用提存法院後,這樣日後受損住戶提起民事訴訟求償時,就不必擔心勝訴後建商脫產,這個方式目的在保障鄰損住戶的權益。另一個建築工程的復工條件,就是市政府工務局已經取得雙方和解或調解完成的書面文件。當符合上述條件後,建商完成的建物才能取得使用執照。

透過以上說明可以知悉,高雄市政府對於工程鄰損事件,提供一個民事訴訟之外相對簡便的程序,透過「不核發使用執照」、「一定要件下強制停工」等手段,促使營建廠商積極處理鄰屋的損害,甚至促成營造建商與受損的鄰屋所有權人商談和解事宜,即使後續雙方無法成立調處,但透過要求建商將鑑定預估修復費用加計2成後預先提存在法院的方式,也一定程度保障了受損鄰房的所有權人日後獲償的權利。相較於法院訴訟程序,上述制度可說是簡便了許多。

除了高雄市以外,其餘台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市也都有類似的機制。但與其他直轄市相較,台北市的「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」最讓人詬病,台北市的鄰損處理規則是於93年6月間訂定發布,102年7月間曾經進行修正。對照前面文中所介紹的高雄市,當遇到鄰損案件發生時,高雄市政府會派人到現場勘查,但台北市卻是由建商方單方面勘察,並由監造人認定,因此引發社會大眾對台北市此方式之質疑,認為交由建商來勘查鄰損狀況中鄰損建物有無公共安全疑慮,此頗有「球員兼裁判」之嫌,試問哪一個建商會說自己造成的鄰損會引發公共安全呢?建商會自己打自己嘴巴嗎?

有鑒於此,當台北市基泰大直公安事件爆發引起輿論廣泛注意後,台北市市長蔣萬安表示,市府將成立專案調查小組,全面檢討相關機制及規則,台北市建管處並表示已啟動修訂「臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」作業,未來會將第三方專業公會納入公共安全及損壞責任認定機制當中,會勘除了建案建築師、專任技師外,並增加由建管處指派的第三方專業公會一同赴鄰損現場勘查,以此改善原規定的不足之處。

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