房客不繳房租時,房東該怎麼辦?

佘 彥興
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房客不繳房租時,房東該怎麼辦? WOONEWS 哇新聞
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    在租賃關係中,最讓房東頭痛的事,莫過於房客賴著房租、水電費、管理費不繳,同時又不肯搬離,這時候房東該如何處理呢?在租賃契約糾紛裡面,積欠租金是蠻常見的狀況,或有房東認為,這間房屋是我的,既然房客不繳房租,我當然可以收回,於是便強行進入屋內清理房客私人物品,也有房東為了讓房客儘快支付租金,便擅自對房客斷水斷電,甚至更換門鎖……等,這些方式非但無法有效解決問題,房東自己甚至還可能因而吃上官司。

    如果房東遇到房客不繳房租,房東該如何循法律途徑,合法將房屋收回呢?以下本刊便將房東合法收回房屋的步驟詳細說明:

一、寄發存證信函,催告房客給付租金

    民法第440條第1項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。」,同條第2項:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」,上述條文的意思是,當房客有遲繳租金狀況,於扣除押金後,積欠總額達二個月以上時,房東可以定相當期限,催告房客支付租金,如房客於其期限內仍然不付租金,房東得終止契約。此外,土地法第100條規定,於扣除押金後房客仍不繳交房租,且積欠兩個月以上時,房東便可終止租賃契約。例如:押金為兩個月,而房客積欠租金四個月之後,房東才可以進行催告。

    此處房東應該寄發兩封存證信函,第一封存證信函是要求房客於期限內支付租金,如經催告仍不於期限內繳納,此時房東必須再寄第二封,通知房客終止租約。存證信函務必保留,且建議使用「雙掛號」寄發郵件,因為雙掛號郵件收件人必須簽收回執,回執可以做為房客有收到催告函件的證明。

二、向民事庭法院提起訴訟 

    倘若房客在收到房東的存證信函後,卻仍然不將積欠的房租付清,這時房東便可對房客提起訴訟,訴訟主要兩項請求:1、要求房客將房屋返還給房東;2、要求房客給付積欠的房租,如果當初租約中約定房客要繳納水費、電費、管理費等,倘若房客有欠繳上述費用,也可以一併列入請求項目。

三、聲請強制執行

     房東如果獲得勝訴判決確定後,可持判決確定證明書至地方法院聲請強制執行,透過政府機關行使公權力來要求房客搬離,藉此將房屋收回。

     額外一提的是,房東與房客簽訂租賃契約時,可以考慮將租賃契約進行公證,辦理房屋租賃公證最大的優點是,如果將來房客不給付租金或租約期滿卻不搬遷時,房東可直接持公證書向法院聲請強制執行,不必經過繁冗的民事訴訟程序,省略頻繁跑法院的麻煩。租約公證可至各縣市法院的公證處辦理,或是前往住家附近的民間公證人事務所辦理公證,民間公證人事務所地址可上網搜尋,相當簡便而且快速。

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