我想要買法拍屋!

佘 彥興
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我想要買法拍屋! WOONEWS 哇新聞

所謂的「法拍屋」就是法院依照「強制執行法」進行拍賣的房屋。在民事訴訟案件中,債權人在獲得勝訴判決確定後,可以請求法院去查封債務人的房屋,如果屆時債務人仍不清償款項,債權人就可以透過法院將債務人被查封的房屋拍賣,拍賣後換得價金便可清償債權人的債權。目前台灣因為房價居高不下,透過法拍程序通常可以用較低的價錢買到房屋,所以法拍屋市場頗為熱絡,有些位置較好的法拍屋,法拍價格已與一般二手房屋交易市價相當。

在實務上,除了「法拍屋」以外,還有人聽過「金拍屋」、「銀拍屋」,所謂「金拍屋」就是「台灣金融資產服務股份有限公司」所拍賣的不動產。民國90年後,政府為加速處理銀行的「不良資產」,同時為了協助法院處理法拍屋案件,正式成立「台灣金融資產服務股份有限公司」擔任公正第三人來進行抵押不動產的拍賣,該公司也會接受法院委託進行拍賣;「銀拍屋」就是債權銀行向法院聲請強制執行並拍賣的不動產,後因「無人應買」,便由債權銀行自行承受並自行拍賣的不動產。如果讀者對於購買法拍屋抱持興趣並且有花時間投入研究,相信都聽過「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」這三個名詞。

如同前面所說,法拍屋「通常」會比市售房屋便宜,所以不少人投入法拍市場,但為什麼法拍屋會比較便宜?因為購買法拍屋有一些不可控制的風險:

一、大多數狀況下,購買法拍屋無法事先看屋

法拍屋是債務人將要被法院查封拍賣的房屋,法院不會安排買家事先過去看屋,如果有人想買這間法拍屋,法院固然也沒有禁止買家自己事先過去看房子,但就債務人而言,我的房屋要被拍賣,心情已經跌到谷底,竟然還一天到晚有人要來看我的房屋,此教人情何以堪?所以我們可以預見,買家去看屋吃閉門羹的機會極高,法院並未賦予買家事先看屋的權利,能否事先了解屋況全憑運氣,或許債務人那天心情特別好,願意開門讓買家進去了解屋況,否則大多數狀況下,購買法拍屋是無法事先看屋的。

二、法院不保證房屋沒有瑕疵

我們一般房屋買賣,在法律上出賣人要向買受人保證房屋沒有權利上瑕疵,例如產權清楚、房屋沒有被設定抵押……等,同時出賣人也要向買受人保證沒有物之瑕疵,例如房屋不是海砂屋、不是輻射鋼筋屋……等,如果有上面狀況發生,買受人可以向出賣人要求損害賠償或解除契約。但是在法拍屋方面,法院在法拍屋公告拍賣時,雖然也會標示房屋是否為凶宅、海砂屋、輻射屋……等重大瑕疵,但假如是漏水等小狀況法院是不會說明的,一般人無法得知,未來搬進去後如果發現問題,法院也不負瑕疵擔保責任。

三、房屋可能被禁止處分

如果房屋的原屋主涉及刑事案件,該房屋可能是犯罪所得,此間房屋就有被登記禁止處分的機會,意即買家參與法院法拍屋的投標後,投標人(買家)即使透過法拍程序成功標下房屋後,也可能無法將該不動產登記在自己名下,這在法律上就稱為「禁止處分」。買家若標下這種被禁止處分的房屋,可能還必須另外花上一些時間(可能數月~數年不等),待相關法律爭議結束後,才能向法院請求解除禁止處分,並辦理房屋移轉登記,讓自己成為房屋所有人。

四、法院可能不會對法拍屋進行點交

法拍屋可分為點交與不點交兩種。如果法拍屋在查封拍賣時是空屋或是債務人自住,此時法院就會進行點交,將房屋交給得標人(買家);但如果法拍屋在查封拍賣當下,屋內已經有合法或非法住客,這時候法院就不會進行點交,只發一張「權利移轉證書」給得標人(買家)就結案,後續一切都要靠買家自己解決,「不點交」即法院只保障買家的所有權,但並不保障使用權。所謂「合法住客」多半是與前屋主租賃關係還未結束的房客;而「非法住客」可能是「海蟑螂」佔用房屋不肯離開,就是一些未經債務人同意占用法拍屋,並且向法拍屋得標人以各種方式強索高額搬遷費用之人,我們俗稱為海蟑螂。這些狀況都要買家額外花心力和費用去解決。

至於原屋主(債務人)能否去買自己將要被拍賣的房屋?強制執行法第113條規定:「不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定。」,同法第70條第6項:「債務人不得應買。」。依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定,債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。因為法拍程序本質上是以債務人為出賣人,一般民眾為買受人的買賣關係,如果債務人可以應買,就會有買家跟賣家角色衝突的問題產生。如果債務人不希望自己的房屋被拍賣,依照強制執行法第58條規定,只要債務人於拍定前提出現款,即可聲請撤銷查封。如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款,須由債權人撤回聲請強制執行,並由拍定人同意,就可以撤銷查封。

現在,讓我們來了解如何購買法拍屋吧!

首先,如果你想購買法拍屋,必須先去查詢各個法院的法拍公告,過去都要去各個法院的公告欄查詢法拍訊息,但現在可以透過司法院的法拍查詢網查詢,確認想要投標的法拍物件與執行法院。

前面曾提過,法拍屋買家可能沒辦法實際走入屋內瞭解狀況,但仍然可以藉由走訪周遭環境及詢問鄰居、里長等方式,約略了解該法拍屋的現狀。

當您看到自己喜歡的法拍屋物件時,購買前務必要注意下列幾點:

一、拍次

這間法拍屋是第幾拍,是第一拍、第二拍還是第三拍?法院總共分四次拍賣與一次應買,如果拍賣流標,下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成,每次拍賣的間隔時間大約一~兩個月。有的法拍屋地段好、屋況好,在第一拍就被買家標下,有的房屋位置差、屋齡久,也可能連續拍賣好幾次都無人應買流標,所以到底第幾拍才要進場很難說,買家可以多去看看這個法拍屋物件的周遭環境,詢問鄰居近期是否有多組人馬來此暸解屋況,以人氣熱絡程度做為自己何時下標的參考。買家應該依據底價、市價差距、法拍屋物件地段、個人喜好程度等因素來決定下標時機,不是一昧追求打折的拍次價格。 

二、投標時間

我們也要注意法拍屋的投標時間,投標時間通常是在開標(法院公告上的拍賣時間)前30分鐘進行投標。

三、房屋、土地標示

例如房屋土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

四、建物標示

例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。法院拍賣公告裡標示的建物面積是用「平方公尺」,而一般民間買賣房屋習慣用的單位是「坪」,要記得去作單位換算。

五、拍賣最底價

房子被查封後,法院會請房屋鑑價公司進行鑑價,價格鑑定後法院會徵詢債權人、債務人雙方意見,定出該法拍屋的「拍賣最低價額」,也就是第一次拍賣的價格。假設第一次拍賣最低價格是新台幣(下同)1000萬元,第一拍流標,第二次拍賣的價格會依照第一拍的價格再打8折,也就是800萬元;如果第二拍又流標,第三次拍賣的價格,會依照第二拍的價格再打8折(等於第一拍底價的64折),就是640萬元;如果第三拍還是流標,第四次拍賣(也是最後一次)的價格再打8折,就是512萬元,如果仍然流標,法院就不會再拿出來拍賣。

六、保證金

保證金通常是法拍屋底價的20%~30%,以前面第一次拍賣底價1000萬元為例,保證金大約是200~300萬元,買家參與投標時,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。

七、必須七天內繳清房價

當買家順利得標後,必須在7日內繳清法拍屋價款,如果未在7日內繳清將視同流標,同時法院也可能會沒收買家先前繳交的保證金,這點要特別注意!所以購買法拍屋時,務必要事先準備好資金,如果資金不足,某些銀行有開辦「法拍屋貸款」,向銀行申請「法拍屋貸款」籌措購屋資金也是一種選擇,「法拍屋貸款」跟一般的購屋貸款不太一樣,讀者們務必向銀行詳細詢問。

最後,如果買家真的不知道該如何投標購買法拍屋,也可以尋找代書、房仲,或是委託不動產專業律師辦理,只是需要另外支付一筆委任律師、代書、房仲的服務費,假如自身經濟狀況許可,有專業人士協助當然會比自己摸索順利多了。

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照片為本刊記者張欽拍攝

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