土地上房屋可以蓋好蓋滿?了解什麼是容積率、建蔽率

佘 彥興
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佘彥興 撰文

土地上房屋可以蓋好蓋滿?了解什麼是容積率、建蔽率 WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

在我們買賣土地、房屋時,常會聽到兩個名詞,一個叫「建蔽率」,還有一個叫「容積率」,這兩個名詞代表甚麼意思呢?

依照建築技術規則所下的定義,「建蔽率」是指建築面積占基地面積的比率;而「容積率」是指基地內建築物之容積,也就是總樓地板面積與基地面積之比率。

這樣聽起來還是很抽象吧?那我們用白話文來解釋:

一、所謂「建蔽率」是甚麼?假設我們透過空拍機從空中往地面拍攝,看看建築物佔了建築基地這塊土地多少面積?還剩下多少空地?而建築物占了整塊建築基地面積的比率,這就稱為建蔽率。依照政府相關建築法規的規定,建築房屋時必須留設一定面積的空地種植花樹、設置人行步道或廣場……等,不能用建築物將整塊土地完全覆蓋,所以建蔽率就決定房屋能夠在土地上興建多少面積。

二、而所謂「容積率」,就是容指基地內建築物總地板面積與基地面積之比,也就是在既有土地面積上,房子的總樓層面積可以達到多少坪數。通常容積率可以決定房屋樓層高度。

那麼蓋房屋時計算容積率、建蔽率有甚麼用處?現今政府在進行都市規劃時,都會規定房子可以蓋的面積跟高度,不知道各位讀者是否有發現,早期台灣的房屋建築都很密集、擁擠,但反觀較新的建築、社區大樓,每棟房屋彼此之間都會有一定的距離,這就是因為新建案所構築施工的大樓,都必須符合政府規定的容積率、建蔽率,政府透過容積率、建蔽率的規定,讓整個城市房屋樣貌不會蓋的太滿或太有壓迫感,同時也提升每棟大樓距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性。也因為如此,容積率、建蔽率的高低,會決定每塊基地上建築物樓層的數目、以及每層每戶的室內坪數,所以容積率、建蔽率也會直接影響到房屋的價格。

不管買預售屋還是中古屋,即使土地大小相同,卻因每個土地分區的建蔽率與容積率不同,影響房子高矮胖瘦,進而影響土地價格。建蔽率低的用地,相對能適度留白、空地較多,公共空間越大,可規劃中庭公園、多樣的公設項目等,提高居住舒適度,通常為住宅用地;建蔽率高的用地,若基地面積大,其實也會有相對應大的公共空間,舉例來說,基地面積2000坪的建案,建蔽率50%,則可用空地便會有1000坪。

至於容積率則代表「基地的房子可以蓋多高」,房子容積率越大,代表樓層數越高,會影響到入住的戶數有幾戶 ,戶數一多,社區住戶則增加,可能會較為擁擠;樓層越高,進而也影響採光與景觀。

容積率、建蔽率兩項指數會影響到房屋的樓層高低,這裡有一個公式:樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率,記住這個公式後,我們舉例來計算一下:

如果200坪的基地,建蔽率為50%、容積率為200%,因為建蔽率為50%,表示1樓建築面積最大為100坪(200 × 50% = 100);而容積率為200%,樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率,200% ÷ 50% = 4,所以這塊地可以蓋每戶100坪的房子,總共4層樓,剛好用完容積。

假設基地同樣200坪,建蔽率維持50%不變,容積率改為300% ,則可以選擇蓋300% ÷ 50 % = 6,所以這塊地可以蓋每戶100坪的房子,總共6層樓,剛好用完容積。

倘若基地面積同樣200坪,建商希望能將樓層增加、戶數變多,這時如果容積率同樣是300%,但建蔽率從50%降為20%,這時每層住戶的最大坪數為40坪(200 × 20% = 40),樓層數則為300% ÷ 20% = 15,那麼這塊地就可以蓋每戶40坪、總共15層的房屋。

假使我們要蓋一棟摩天樓,我們將建蔽率降為2%,這時每層住戶的最大坪數為4坪(200 × 2% = 4),容積率同樣是300%,因此300% ÷ 2% = 150,此時就有一棟150層樓高的摩天大廈誕生了。

從上面這個計算實例,我們可以發現幾個值得討論的議題:

一、建蔽率是否越小公共空間越大?

同樣以前面的這個實例而言,基地有200坪,建蔽率50%,那麼可用空地有100坪,但如果建蔽率是30%,可用空地就有140坪,是否建蔽率越小,公共空間就越大?理論上雖然是這樣,但如果基地有1000坪,即使建蔽率70%,可用空地也有300坪,反而有較大的公共空間,所以買房前先確認「基地面積的大小」,再用建蔽率試算,公共空間大小也跟基地面積大小相關,不完全取決於建蔽率。若需要有較大的公共空間,就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區,或是選擇基地面積較大的建案。

二、為什麼要設定容積率?

同樣試想一下,如果一片土地沒有設定容積率,從建商的角度出發,為了賣出更多房屋,同時又希望極大的利用土地,建物一定是蓋越高越好,造成某些地方「一線天」 的人造奇景,但這樣會造成都市發展不均衡,會將更多的人塞入同一個區域,同時房屋過高某程度上也會影響到公共安全,尤其台灣經常發生地震,建築越高,在建築的工法、技術、建材就要有更高的品質要求。也因此容積率的設立,不光可以改變建物高矮胖瘦外,長遠來說還可以穩定土地供需、平衡城市密度,引導區域人口均衡發展,確保都市機能和品質。

三、拿到獎勵容積率的好處是甚麼?

因為目前興建房屋都有建蔽率及容積率的上限,所以不能無限制地蓋新建築,但有些舊建築的屋齡都過大,隨時都會有倒塌的危險,為了鼓勵民眾整建危老住宅以提升居住安全,各地政府都釋出了危老重建的危老條例容積獎勵,拿到獎勵容積的好處,就是讓建商可以在不必降低建蔽率的情況下,讓重新改建的房屋樓層增加,那麼重新改建的房屋就可以獲得更大的室內面積,透過這種方式提升民眾參與整建為老住宅的意願。

無論如何,大家關心的是自己住起來是否舒適,因此購屋前,務必了解該物件的建蔽率與容積率,再依照自己的偏好選擇宜居的住宅才是最重要的。

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