佘彥興 撰文
在我們買賣土地、房屋時，常會聽到兩個名詞，一個叫「建蔽率」，還有一個叫「容積率」，這兩個名詞代表甚麼意思呢？
依照建築技術規則所下的定義，「建蔽率」是指建築面積占基地面積的比率；而「容積率」是指基地內建築物之容積，也就是總樓地板面積與基地面積之比率。
這樣聽起來還是很抽象吧？那我們用白話文來解釋：
一、所謂「建蔽率」是甚麼？假設我們透過空拍機從空中往地面拍攝，看看建築物佔了建築基地這塊土地多少面積？還剩下多少空地？而建築物占了整塊建築基地面積的比率，這就稱為建蔽率。依照政府相關建築法規的規定，建築房屋時必須留設一定面積的空地種植花樹、設置人行步道或廣場……等，不能用建築物將整塊土地完全覆蓋，所以建蔽率就決定房屋能夠在土地上興建多少面積。
二、而所謂「容積率」，就是容指基地內建築物總地板面積與基地面積之比，也就是在既有土地面積上，房子的總樓層面積可以達到多少坪數。通常容積率可以決定房屋樓層高度。
那麼蓋房屋時計算容積率、建蔽率有甚麼用處？現今政府在進行都市規劃時，都會規定房子可以蓋的面積跟高度，不知道各位讀者是否有發現，早期台灣的房屋建築都很密集、擁擠，但反觀較新的建築、社區大樓，每棟房屋彼此之間都會有一定的距離，這就是因為新建案所構築施工的大樓，都必須符合政府規定的容積率、建蔽率，政府透過容積率、建蔽率的規定，讓整個城市房屋樣貌不會蓋的太滿或太有壓迫感，同時也提升每棟大樓距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性。也因為如此，容積率、建蔽率的高低，會決定每塊基地上建築物樓層的數目、以及每層每戶的室內坪數，所以容積率、建蔽率也會直接影響到房屋的價格。
不管買預售屋還是中古屋，即使土地大小相同，卻因每個土地分區的建蔽率與容積率不同，影響房子高矮胖瘦，進而影響土地價格。建蔽率低的用地，相對能適度留白、空地較多，公共空間越大，可規劃中庭公園、多樣的公設項目等，提高居住舒適度，通常為住宅用地；建蔽率高的用地，若基地面積大，其實也會有相對應大的公共空間，舉例來說，基地面積2000坪的建案，建蔽率50%，則可用空地便會有1000坪。
至於容積率則代表「基地的房子可以蓋多高」，房子容積率越大，代表樓層數越高，會影響到入住的戶數有幾戶 ，戶數一多，社區住戶則增加，可能會較為擁擠；樓層越高，進而也影響採光與景觀。
容積率、建蔽率兩項指數會影響到房屋的樓層高低，這裡有一個公式：樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率，記住這個公式後，我們舉例來計算一下：
如果200坪的基地，建蔽率為50%、容積率為200%，因為建蔽率為50%，表示1樓建築面積最大為100坪（200 × 50% = 100）；而容積率為200%，樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率，200% ÷ 50% = 4，所以這塊地可以蓋每戶100坪的房子，總共4層樓，剛好用完容積。
假設基地同樣200坪，建蔽率維持50%不變，容積率改為300% ，則可以選擇蓋300% ÷ 50 % = 6，所以這塊地可以蓋每戶100坪的房子，總共6層樓，剛好用完容積。
倘若基地面積同樣200坪，建商希望能將樓層增加、戶數變多，這時如果容積率同樣是300%，但建蔽率從50%降為20%，這時每層住戶的最大坪數為40坪（200 × 20% = 40），樓層數則為300% ÷ 20% = 15，那麼這塊地就可以蓋每戶40坪、總共15層的房屋。
假使我們要蓋一棟摩天樓，我們將建蔽率降為2%，這時每層住戶的最大坪數為4坪（200 × 2% = 4），容積率同樣是300%，因此300% ÷ 2% = 150，此時就有一棟150層樓高的摩天大廈誕生了。
從上面這個計算實例，我們可以發現幾個值得討論的議題：
一、建蔽率是否越小公共空間越大？
同樣以前面的這個實例而言，基地有200坪，建蔽率50%，那麼可用空地有100坪，但如果建蔽率是30%，可用空地就有140坪，是否建蔽率越小，公共空間就越大？理論上雖然是這樣，但如果基地有1000坪，即使建蔽率70%，可用空地也有300坪，反而有較大的公共空間，所以買房前先確認「基地面積的大小」，再用建蔽率試算，公共空間大小也跟基地面積大小相關，不完全取決於建蔽率。若需要有較大的公共空間，就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區，或是選擇基地面積較大的建案。
二、為什麼要設定容積率？
同樣試想一下，如果一片土地沒有設定容積率，從建商的角度出發，為了賣出更多房屋，同時又希望極大的利用土地，建物一定是蓋越高越好，造成某些地方「一線天」 的人造奇景，但這樣會造成都市發展不均衡，會將更多的人塞入同一個區域，同時房屋過高某程度上也會影響到公共安全，尤其台灣經常發生地震，建築越高，在建築的工法、技術、建材就要有更高的品質要求。也因此容積率的設立，不光可以改變建物高矮胖瘦外，長遠來說還可以穩定土地供需、平衡城市密度，引導區域人口均衡發展，確保都市機能和品質。
三、拿到獎勵容積率的好處是甚麼？
因為目前興建房屋都有建蔽率及容積率的上限，所以不能無限制地蓋新建築，但有些舊建築的屋齡都過大，隨時都會有倒塌的危險，為了鼓勵民眾整建危老住宅以提升居住安全，各地政府都釋出了危老重建的危老條例容積獎勵，拿到獎勵容積的好處，就是讓建商可以在不必降低建蔽率的情況下，讓重新改建的房屋樓層增加，那麼重新改建的房屋就可以獲得更大的室內面積，透過這種方式提升民眾參與整建為老住宅的意願。
無論如何，大家關心的是自己住起來是否舒適，因此購屋前，務必了解該物件的建蔽率與容積率，再依照自己的偏好選擇宜居的住宅才是最重要的。