前屋主欠繳管理費,後手需要替前屋主繳清嗎?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

前屋主欠繳管理費,後手需要替前屋主繳清嗎? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

甲向乙購買一間中古屋,經過重新整修裝潢後,甲興高采烈地搬進去自己購入的房屋,沒想到甲卻收到社區管理委員會(以下稱管委會)主任委員的通知,管委會主委告訴甲他的前手乙已經積欠好幾個月的管理費都沒有繳納,所以管委會現在要求甲要替乙繳清,甲認為欠繳管理費的是乙,管委會應該向乙追討才對,怎麼會來向自己要呢?但管委會人員提出社區住戶規約,上面記載「前住戶所積欠的管理費,繼受人有義務承受」,此時甲該如何處理呢?

當我們購買中古屋,如果前手(原屋主)積欠管理費,後手(買受人)有沒有義務替原屋主繳清其欠繳的管理費呢?

一、管委會認為新住戶必須代替舊屋主繳納管理費的理由:

一般來說,管委會要求後手要代為繳清管理費的理由,是依照「公寓大廈管理條例」第24條第1項的規定。公寓大廈管理條例第24條第1項明訂,區分所有權之繼受人應於繼受前閱覽社區相關之規約、財報等文件,並於閱覽後繼受原區分所有權人(原屋主)依本條例或規約所定之一切權利義務。也就是說,區分所有權之繼受人(新屋主)仍應受規約的拘束。而規約所記載住戶的權利義務,不論是房屋的前、後手都必須要遵守,也就是前手依規約享有的「所有」權利義務,後手(繼受人)也要一併「繼受」並遵守。況且依照公寓大廈管理條例第24條第1項規定,後手在買受房屋前也應該要查閱社區規約,因此如果規約也明確記載「住戶所積欠的管理費,繼受人有承受義務」等類似規定,後手也有機會看到,沒有不知道的道理,所以後手就應該要替前手繳清他所積欠的管理費。

除了上述公寓大廈管理條例第24條第1項外,民法第826條之1第3項也規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」,以文中甲向乙購買房屋為例,於房屋買賣移轉時,受讓人(甲)對讓與人(乙)就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任,所以甲要負責清償乙欠繳之社區管理費。

二、司法實務的認定:

本文中的爭議事件,是發生在台灣新竹地方法院民事庭的一則真實案例(案號:106年竹小字第189號民事判決),針對公寓大廈管理條例第24條第1項的規定,法院判決認為公寓大廈管理條例第24條第1項所指的「繼受」是指「地位」的繼受,也就是新屋主要繼受的是社區規約中「區分所有權人地位」,而不是去繼受前屋主的債務。換句話說,後手(本文中某甲)從前手(本文中某乙)繼受的是「住戶必須遵守的社區規約」,例如:大樓屋頂該如何使用、社區管理費如何計算、與其他住戶間相互關係……等事項,並不包括「前手所積欠的債務」。所以管委會不能依公寓大廈管理條例第24條第1項,要求後手必須代前手繳納積欠的管理費。

不過在某些狀況下,也有其他法院判決例外認為後手要繳納前手所積欠的管理費:

1、如果後手(甲)與管委會曾經約定,後手(甲)同意支付前手(乙)所積欠的管理費債務,此時後手(甲)便有給付管理費之義務。

2、另一種狀況是,後手(甲)跟前手(乙)曾經約定,前手(乙)積欠的管理費債務由後手(甲)支付,並且有經過管委會的同意,此時就會發生法律上所稱的「債務承擔」,這時管委會就可以直接向後手(甲)請求繳清原本應該是前手(乙)要繳的管理費。

三、購買中古屋在法律上需要注意的事項:

公寓大廈的買受人,依法應繼受出賣人(原屋主)依公寓大廈管理條例及規約的一切權利義務。因此,當購買中古屋時,除了確認房屋本身結構、品質上有無瑕疵之外,在法律規範方面,只要是公寓大廈,買家更應該在購買前先確認該公寓大廈住戶間的一切權利義務關係,尤其是公寓大廈的社區規約內容,譬如:管理費的收取標準、房屋有無特別的使用限制、有無分管契約、前手有無積欠管理費或其他費用……等事項,買方在購買前最好能有充分的瞭解,以免將來搬進去後影響自己的權益。

於本文前面的案例中,我們可以知道就算住戶規約有約定後手(房屋買受人甲)要代為繳清前手(房屋出賣人乙)所積欠的管理費,然而依照前述新竹地方法院的判決內容,這樣的約定是不拘束後手的,因為後手(甲)從前手(乙)繼受的是「住戶必須遵守的社區規約」,並不包括「前手所積欠的債務」。所以案例中乙所積欠的管理費仍然要由乙自己來負責,甲不會因為住戶規約有這個約定,就必須代替乙繳納乙所積欠的管理費。

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