佘彥興 撰文
張先生想購買房屋，因為現金不足需要向銀行貸款，然而張先生考慮到自己目前工作不穩定，若向銀行辦理貸款，能夠貸得的金額可能也不高，於是張先生便與擔任公職的女友李小姐商量，以李小姐名義購買房屋，同時也由李小姐出面向銀行辦理貸款，但後續所有房屋款項及銀行貸款都由張先生負責支付。然而張先生考量到房屋土地都登記在女友名下，這樣自己的權益沒有保障，經向代書詢問後，代書建議張先生可以將房屋土地辦理「預告登記」，藉此來保護自己的權益。
什麼是土地建物的預告登記？該如何辦理呢？
土地建物「預告登記」是用來預防他人對自己的土地建物進行權利變更，故而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利的一種措施。正如同本文中，實際購買房屋的是張先生，張先生因為貸款需要，因此以女友李小姐名義購屋，並將房屋所有權登記給李小姐，但李小姐有可能在未經張先生同意情況下，便將房屋土地逕自出售處分，為了防免這種情況發生，張先生就可以要求李小姐去辦理土地房屋的預告登記，張先生是「預告登記的請求權人」，李小姐則為「預告登記的登記名義人」，一旦房屋土地辦理預告登記後，在沒有預告登記的請求權人（例如：本文中的張先生）同意之前，李小姐是不能夠拿房子去設定抵押，或是將房屋透過買賣、贈與方式移轉給別人，如果沒有張先生同意，地政機關對於這類的設定抵押或買賣、贈與移轉處分都會予以駁回。
如前所述，「預告登記」是用來保全請求權人對不動產的權利，限制不動產所有權人任意移轉或設定負擔的一種方式。有時候情侶或朋友一起合資買房，本來想兩人一起共同登記為所有權人，但沒想到當要向銀行申請貸款時，才發現多人共有的情形下，貸款成數、優惠利率，都沒有單獨登記一位所有權人划算，於是便有類似本文張先生與李小姐的狀況，但是共同出錢購買的房子，房屋所有權卻要登記給別人，每個人面對這種狀況都會有點擔心，其實在合買房產的時候，有一種「預告登記」的方式，可以登記在其中一人的名下，但可以限制登記名義人處分房屋的權利，這樣既可以保障其他出錢人的權利，也能避免登記名義人擅自處理掉房產。查「土地登記規則」第136條第1項規定：「土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。」，同條第2項稱：「前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」，依照上述條文規定，預告登記是限制登記的一種，目的是預先為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人，處分他的土地建物權利所做的登記，辦理預告登記之後，就像「鎖定」房屋的所有權，登記名義人無法隨意移轉。
目前社會實務上常見的幾種辦理預告登記的原因狀況，首先可能是父母出資為子女購買房屋，雖然房產是登記在子女名下，但房產仍然可設定預告登記給父母，這樣就可以防止子女被別人詐騙，或是不肖子女自已偷偷賣掉房屋，亦或是隨便將房產拿去增加貸款。先做預告登記的設定，子女就不會任意處置房屋土地了。第二種狀況是多人合資一起購買房產，然後登記在一人名下，購屋的貸款人通常會登記條件最好的人，為了保障其他人的權益，便會設定預告登記，這樣房屋登記所有權人就不能隨意處分房產。第三種狀況是債務人把不動產設定預告登記給債權人，藉此加強對債權人的保障，這樣就可以預防債務人不還錢時，私自變賣房屋或自行脫產。
不過預告登記雖然可以限制登記名義人隨意處置房屋，但是卻無法對抗法院的強制執行。以本文為例，可能李小姐在外積欠債務，債權人對李小姐提起民事訴訟勝訴確定後，於是便將房屋強制執行，這時就算有辦理預告登記，張先生出錢購買的房屋還是可能被法院查封拍賣，這點是當事人必須留意的。
辦理土地房屋預告登記不一定要請代書或律師處理，因為預告登記的申請並不難，登記名義人只要簽署一份「預告登記同意書」，同時還要準備土地登記申請書、登記清冊、身分證明文件及登記名義人之同意書、權利書狀，登記名義人並應持國民身分證正本親自到地政事務所核對身分，未能親自到場者，應檢附登記原因發生日期前1年以後核發之印鑑證明。以上相關訊息可以向地政機關詢問，或是上網搜尋地政局網站資訊說明。