什麼是「嫌惡設施」?買賣房屋時必須留意喔!

佘 彥興
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佘彥興 撰文

什麼是「嫌惡設施」?買賣房屋時必須留意喔! WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

據日前新聞報導所示,民國(以下同)54年成立,位於台北市民權東路二段、建國北路交叉口的台北市立第一殯儀館,原本建館時的地址位在郊區,但隨著台北市逐漸發展,第一殯儀館周遭如今已經是台北市鬧區之一,成為台灣罕見位在鬧區的殯儀館,也被視為台北市最大的「嫌惡設施」,存廢議題已討論多年,每逢選舉就會傳出拆遷聲浪,附近居民也一直強烈要求拆除,但數年來拆除時間卻一延再延,台北市副市長李四川於近期表示,待台北市立第二殯儀館於112年年底擴建完工且試營運之後,預估113年春節前後就會開始拆除第一殯儀館。

那什麼是「嫌惡設施」呢?

所謂「嫌惡設施」指的是具備公益性質,可以達成為民服務目的,但卻會對民眾生活品質、生命安全造成不良影響的公共設施。嫌惡設施在認定上較為主觀,因為對每個人來說,所謂「干擾」、「厭惡」的感覺都不相同,但一般而言,只要對周遭住戶造成不便、不舒服的設施或建築,以至於附近住戶都不希望這些公共設施設置在住家旁邊,這樣都會被認定屬於嫌惡設施。

以下是目前較常被列為「嫌惡設施」的項目,以及會被一般民眾人認定為嫌惡設施的原因:

什麼是「嫌惡設施」?買賣房屋時必須留意喔! WOONEWS 哇新聞

嫌惡設施帶來最直接的影響,就是房屋的價值!自己住家附近若有嫌惡設施,當然就會影響到房價,基本上,只要房屋周邊300公尺內有嫌惡設施,基本上房價通常都會受到影響,鄰近住宅與區域行情的房價價差範圍5%~25%不等。對大多數買房的民眾而言,無外乎就是想要有個安身立命之處,所以買房的「地點」就是一個重要因素。每個人都不希望自己住家附近有嫌惡設施,但在實際上購買房屋時,往往會因為經濟收入、交通環境、工作地點……等考量,最後不得不做出妥協,也在嫌惡設施附近購置房屋。

不過如前所述,嫌惡設施在認定上較為主觀,因為每個人的好惡不同,過去被人們嫌棄的公共設施,隨著時空背景不同,或是科技進步、情事變遷……等因素,有時反而變成一種大家覺得方便、不再那麼厭惡的公共設施。一個明顯的例子就是醫院,過去醫院曾經一度被列為嫌惡設施,許多人不喜歡住在醫院附近,因為醫院就是一個病人集結、群聚的地方,鄰近住戶都有受到傳染病波及的風險,但隨著醫療科技進步,傳染病大多能夠得到控制,同時台灣人口結構老化,年長者經常需要往返醫院看診就醫,同時考量到未來需要面臨的長期照護生活,許多人在購屋時會想移居至醫院附近,萬一家中長輩突然身體不適,可以鄰近送醫治療,住院照護時也較為方便。這樣的特點,使得醫療院所逐漸擺脫嫌惡設施的形象。

要如何才能知道自己住家附近有沒有嫌惡設施呢?首先,可以使用Google地圖的街景服務或衛星圖,觀察周邊是否有嫌惡設施;再者,可以自行實地到房屋周邊勘察環境。假如有讀者要買賣房屋,也可以委託房仲進行調查。內政部自104年10月起規定,在「不動產現況說明書」中必須標示「周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施」,須標示的設施包括超市、學校、警局、機場、高壓電塔、寺廟等,因此住家附近有沒有嫌惡設施,從「不動產現況說明書」中大概就可以知道了。那什麼是「不動產現況說明書」呢?依照「不動產經紀業管理條例」第24條第1項規定:「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。」,同條第2項稱:「前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」,所以「不動產現況說明書」就是一份記載房屋產權、登記資訊、房屋使用現況、周邊環境及交易條件等相關交易資訊的文件,通常是由仲介進行資訊蒐集後製作成一份報告文件,而買家、賣家也能透過這份文件,了解在交易中的權利、義務,所以住家附近有無嫌惡設施。

若真的買到附近有嫌惡設施的房屋,買方或許能透過法院訴訟來要求解除契約或減少價金,但買方必須證明當初在買屋時,賣方沒有盡到告知義務。此外,因為嫌惡設施經常涉及個人好惡等感官因素,由於過度主觀,有時法院也難以認定其是否為瑕疵,因此如果想透過打官司來獲得補償其實也不容易,最好的辦法還是在購屋前做足功課,這才是避免踩雷的不二法門!

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