甚麼是「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

甚麼是「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」? WOONEWS 哇新聞
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張先生在購買房屋時,因為大樓地下室有附設停車位,張先生便連同停車位一起購買,張先生原先的想法是停車位即便沒有要自用,也可以出租給他人使用,但沒想到當張先生買下停車位後,管委會主委卻告訴他車位不能出租,而且也不能單獨出售,這讓張先生百思不得其解,究竟是什麼原因呢?

當你買下房屋時,如果有同時購買車位,你一定弄清楚哪種車位具備獨立權狀,哪些車位可以單獨買賣?才不會像張先生這樣,花大錢買下停車位以後,才發現受到一堆限制,平白當了冤大頭!

以目前不動產買賣實務來說,一般大樓停車位可分為「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」三種。

第一種,法定停車位:

依照「建築技術規則建築設計施工篇」第59條規定,各種不同用途的大樓(例如:商場、百貨、美術館、辦公室,住宅……等),都必須依據其性質,按照建物總樓地板面積決定設置的停車位數量,以便讓大樓的住戶能有停車的地方,這就是「法定停車位」產生的原因。此外,在「建築技術規則建築設計施工篇」第60條、第61條的規定當中,也明定法定停車位每個車位的長度、寬度。而依照「公寓大廈管理條例」第4條第2項規定,法定停車位不得與建築分開買賣,必須一起移轉。

在民國(以下同)80年9月18日以前,政府對於停車位的登記並未做限制,建商可以將法定停車位以「主建物」方式登記,法定停車位有獨立權狀,可以賣給任何人,地政機關也會核發停車位的土地及建物權狀。所以80年9月18日以前,法定停車位可能有兩種狀況,一種是它以「主建物」方式登記,有獨立權狀,能夠賣給任何人;另一種是以「公設」方式登記,沒有獨立權狀,只能賣給同社區的住戶。

但在80年9月18日以後,内政部地政司頒布相關行政函令,要求法定停車位只能以「公設」方式登記在權狀中,而且依照登記在「大公」或「小公」不同範圍,導致停車位使用方式也不相同。那什麼是「大公」或「小公」?這裡所謂的「公」是指「公共設施」,所謂的「大公」,指的是「整個社區」都會用到的公共空間設施,假如你的社區是由5棟大樓組成,那麼全社區共用的設施,像:活動中心、中庭花園、警衛室、游泳池、兒童遊戲場、水電設備機房……等,這些都是所謂的「大公」。而「小公」是指「只有一部份人用得到」的公共空間設施,倘若你住在社區5棟大樓其中的某一棟,那麼該棟大樓的電梯間、樓梯間、走道,以及頂樓,都是由該棟大樓住戶共同持有,這些公設就屬於「小公」。如果法定停車位以「大公」方式登記,代表停車位的產權與使用權都是全體住戶共有,住戶們必須共同協商停車位的使用方式,常見狀況是全體住戶每季、每年抽籤決定輪流停車的順序與權利。如果是登記「小公」,那麼就由住戶們約定分管協議,將特定範圍使用權限指定給有買車位的住戶,沒有買車位的住戶就沒有持分坪數,車位雖然是購買車位的所有權人共有,但會是彼此分擔持分,不會有獨立車位權狀,而且為了方便住戶管理車位,通常建商在辦理建物保存登記時,公設坪數會加計車位坪數,或者在社區規約裡說明清楚每個車位的使用分配情況。

第二種,增設停車位:

又稱為「自行增設停車位」,這是指在法定停車位以外,建商以剩餘的樓地板面積,在規定範圍內自行加設停車位,如果增設停車位與法定停車位在同一樓層,而且使用上兩者沒有任何區別,那就只能依照法定停車位的登記方式,以「公設」登記,代表車位持有人若想移轉出售,只能移轉給同社區住戶。

但如果「增設停車位」與「法定停車位」在構造與使用上有明顯差別,例如:建商讓增設停車位擁有「獨立區域」、「自己的出入口」,且「有編列門牌」,就可以有獨立產權與獨立權狀,這樣就可以移轉出售產權給社區大樓以外的任何人。

第三種,奬勵停車位:

又稱為「獎勵增設停車位」,這是政府為了解決停車問題,所以用增加建商興建房屋樓地板面積的方式,鼓勵建商在蓋房子的時候,可以額外增設停車位讓大眾使用,這種車位就是獎勵停車位。獎勵停車位的登記規則與增設停車位一樣,如果獎勵停車位跟法定停車位同一樓層,就只能用「公設方式」登記,不能賣給社區住戶外的人;但如果獎勵停車位與法定停車位沒有在同樓層,而且獎勵停車位有「獨立區域」、「自己的出入口」、「編列門牌」時,這樣獎勵停車位就可以擁有獨立產權與獨立權狀,就能賣給任何人。

不過實務上獎勵停車位經常發生糾紛,因為獎勵停車位的使用權與所有權是分開的,尤其在100年7月2日之後,獎勵停車位有明確規定,賦予它應該提供給民眾使用的義務,代表雖然購買者有所有權,但其餘民眾也會有使用權利,因此容易產生我買的車位、我付的管理費,結果車位卻可以讓別人停的情形,所以有人戲稱「購買獎勵停車位的人,他的行為值得被獎勵」,就是指上面這種狀況。

此外,也有部分不肖建商利用獎勵停車位的容積獎勵,把獎勵停車位劃成店面、餐廳、KTV等公共設施圖樣對外販售,誘使不知情的民眾購買,等交屋後買方才發現自己購買的店面、餐廳等公共設施變成停車位,而此時無良建商早已不知去向,只留下買方與大樓住戶之間一連串官司糾紛。有鑒於獎勵停車位紛爭頻傳,政府在101年12月31日廢止獎勵停車位設置相關規定,所以從102年以後就沒有獎勵停車位了,現今如果還有獎勵停車位出現,應該是此前已經存在的建案狀況。

本文中張先生所購買的停車位,有可能就是在80年9月18日以後購入,登記為「小公」的法定停車位,可能社區規約有規定車位不能出租他人,所以張先生只能自己使用,而依照「公寓大廈管理條例」第4條第2項規定,張先生也不能將停車位單獨出售,只能隨同主建物一起移轉。

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