佘彥興 撰文
於民國（以下同）112年9月間，當時由基泰建設股份有限公司建造，位於台北中山區大直的「基泰大直」建案，疑似因施工不慎，故而造成鄰近房屋傾斜、倒榻，引起輿論大譁，也因為工地施工造成鄰近房屋損壞的狀況時有所聞，故而也喚起社會大眾對此類事件的重視。
由於臺灣地狹人稠，都市區域內建築物高度集中，不論是舊建物拆除重建，或是全新建案，施工地點都可能緊鄰其他既有建物，而在施工地點和既有建物緊密連接的情形下，進行拆除、開挖、打樁等工程項目施作，其所產生的震動難免會對鄰近的現有房屋產生影響，也因此像附近現存房屋產生傾斜與裂縫，甚至附近道路路面坍塌……等狀況，此類工程鄰損的新聞報導屢見不鮮。而當工地工程開始施作後，因為施工過程不慎造成鄰近房屋產生裂縫、傾斜，受損房屋的所有人當然可以提起民事訴訟進行求償，但大家都知道，民事訴訟程序相當冗長，等判決確定時很多建商早已脫產，受損人最後只獲得一張民事判決書當作紀念；再者，當民眾透過訴訟機制解決紛爭時，法院為了釐清房屋損害的責任歸屬，通常都會委託專業機構進行鑑定，而受損民眾多半為原告，訴訟中原告通常必須負擔較大的舉證責任，為了舉證證明建商有施工疏失，民眾都必須先支付一筆龐大的鑑定費用，一場官司下來，往往讓許多受害民眾耗費相當多的金錢、心力與時間。
有鑒於此，基於「提供比訴訟更快解決工程鄰損紛爭的途徑」，以及「最高程度保障受損鄰房所有權人權益」的想法，目前臺灣許多縣市政府都有制定鄰損事件處理辦法。由於中央法規並沒有授權內政部訂定相關的處理程序，所以便交由地方政府，透過以地方自治條例授權方式來制定鄰損事件處理辦法。像台北市便有「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」，高雄市也有「高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法」（以下稱高雄市調處辦法），作為處理依據。本文先以高雄市為例說明調處辦法的處理程序（為何不以台北市為例，文章末段會加以說明）。
一、首先，依照建築法第58條規定，當建築物在施工中發生鄰損事件時，受損民眾可以向直轄市建築主管機關（高雄市為「高雄市政府工務局」）請求勘驗，以確認鄰損建物是否有危害公共安全的可能性存在。此時會有兩種狀況：
1、如果高雄市政府工務局勘驗後，認為有危害公共安全之虞，依照高雄市調處辦法第3條規定，高雄市政府工務局應以書面通知監造人、起造人及承造人「立即停工」，並採取加強鄰房保護措施。
2、相反的，倘若勘驗後認為並未危害公共安全，雖然施工中的建物不必停工，但依照高雄市調處辦法第6條規定，主管機關得通知施工建物之監造人、起造人、承造人勘查損害情形，並得命監造人、起造人、承造人先行採取保護鄰房安全之有效措施。
二、假設經工務局勘驗後，認為有危害公共安全之虞而勒令停工，因為此時建築工程已經遭到停工，日後想要復工的話，就必須經由工務局認定鄰損房屋的損壞程度來決定處理方式，此時又分成下列狀況：
1、假如鄰損房屋雖有損壞，但還不到應立即拆除的急迫危險程度，依照高雄市調處辦法第4條第1項規定，應由監造人和承造人的專任工程人員出具安全報告書，以及維護鄰房的安全措施檢討、執行報告等，經工務局核定後才能復工。
2、假設鄰損房屋損壞程度嚴重，有必須拆除的急迫危險，依照高雄市調處辦法第4條第2項規定，此時起造人和承造人必須和受損鄰房的所有權人達成協議，並將受損房屋拆除，再將相關檢討報告提供給工務局核定才能復工。如果雙方無法達成協議，那麼起造人、承造人就必須負擔鑑定費用，委請鑑定機構針對鄰屋拆除重建所需的費用數額進行鑑定，再將鑑定報告估算的費用加計2成後，以受損鄰房所有權人的名義提存在法院，之後再將相關檢討報告提供給工務局核定，完成上述程序後才能復工。
三、只要發生鄰損事件的建築工程，原則上均無法取得使用執照，除非起造人或承造人已經將鑑定報告估算的鄰房修復費用加計2成，並以受損鄰房所有權人的名義提存在法院，符合上述條件後，建築工程的起造人才能復工，此項規定的目的在於，當建商將修費費用提存法院後，這樣日後受損住戶提起民事訴訟求償時，就不必擔心勝訴後建商脫產，這個方式目的在保障鄰損住戶的權益。另一個建築工程的復工條件，就是市政府工務局已經取得雙方和解或調解完成的書面文件。當符合上述條件後，建商完成的建物才能取得使用執照。
透過以上說明可以知悉，高雄市政府對於工程鄰損事件，提供一個民事訴訟之外相對簡便的程序，透過「不核發使用執照」、「一定要件下強制停工」等手段，促使營建廠商積極處理鄰屋的損害，甚至促成營造建商與受損的鄰屋所有權人商談和解事宜，即使後續雙方無法成立調處，但透過要求建商將鑑定預估修復費用加計2成後預先提存在法院的方式，也一定程度保障了受損鄰房的所有權人日後獲償的權利。相較於法院訴訟程序，上述制度可說是簡便了許多。
除了高雄市以外，其餘台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市也都有類似的機制。但與其他直轄市相較，台北市的「台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」最讓人詬病，台北市的鄰損處理規則是於93年6月間訂定發布，102年7月間曾經進行修正。對照前面文中所介紹的高雄市，當遇到鄰損案件發生時，高雄市政府會派人到現場勘查，但台北市卻是由建商方單方面勘察，並由監造人認定，因此引發社會大眾對台北市此方式之質疑，認為交由建商來勘查鄰損狀況中鄰損建物有無公共安全疑慮，此頗有「球員兼裁判」之嫌，試問哪一個建商會說自己造成的鄰損會引發公共安全呢？建商會自己打自己嘴巴嗎？
有鑒於此，當台北市基泰大直公安事件爆發引起輿論廣泛注意後，台北市市長蔣萬安表示，市府將成立專案調查小組，全面檢討相關機制及規則，台北市建管處並表示已啟動修訂「臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則」作業，未來會將第三方專業公會納入公共安全及損壞責任認定機制當中，會勘除了建案建築師、專任技師外，並增加由建管處指派的第三方專業公會一同赴鄰損現場勘查，以此改善原規定的不足之處。