佘彥興 撰文
張先生在購買房屋時，因為大樓地下室有附設停車位，張先生便連同停車位一起購買，張先生原先的想法是停車位即便沒有要自用，也可以出租給他人使用，但沒想到當張先生買下停車位後，管委會主委卻告訴他車位不能出租，而且也不能單獨出售，這讓張先生百思不得其解，究竟是什麼原因呢？
當你買下房屋時，如果有同時購買車位，你一定弄清楚哪種車位具備獨立權狀，哪些車位可以單獨買賣？才不會像張先生這樣，花大錢買下停車位以後，才發現受到一堆限制，平白當了冤大頭！
以目前不動產買賣實務來說，一般大樓停車位可分為「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」三種。
第一種，法定停車位：
依照「建築技術規則建築設計施工篇」第59條規定，各種不同用途的大樓（例如：商場、百貨、美術館、辦公室，住宅……等），都必須依據其性質，按照建物總樓地板面積決定設置的停車位數量，以便讓大樓的住戶能有停車的地方，這就是「法定停車位」產生的原因。此外，在「建築技術規則建築設計施工篇」第60條、第61條的規定當中，也明定法定停車位每個車位的長度、寬度。而依照「公寓大廈管理條例」第4條第2項規定，法定停車位不得與建築分開買賣，必須一起移轉。
在民國（以下同）80年9月18日以前，政府對於停車位的登記並未做限制，建商可以將法定停車位以「主建物」方式登記，法定停車位有獨立權狀，可以賣給任何人，地政機關也會核發停車位的土地及建物權狀。所以80年9月18日以前，法定停車位可能有兩種狀況，一種是它以「主建物」方式登記，有獨立權狀，能夠賣給任何人；另一種是以「公設」方式登記，沒有獨立權狀，只能賣給同社區的住戶。
但在80年9月18日以後，内政部地政司頒布相關行政函令，要求法定停車位只能以「公設」方式登記在權狀中，而且依照登記在「大公」或「小公」不同範圍，導致停車位使用方式也不相同。那什麼是「大公」或「小公」？這裡所謂的「公」是指「公共設施」，所謂的「大公」，指的是「整個社區」都會用到的公共空間設施，假如你的社區是由5棟大樓組成，那麼全社區共用的設施，像：活動中心、中庭花園、警衛室、游泳池、兒童遊戲場、水電設備機房……等，這些都是所謂的「大公」。而「小公」是指「只有一部份人用得到」的公共空間設施，倘若你住在社區5棟大樓其中的某一棟，那麼該棟大樓的電梯間、樓梯間、走道，以及頂樓，都是由該棟大樓住戶共同持有，這些公設就屬於「小公」。如果法定停車位以「大公」方式登記，代表停車位的產權與使用權都是全體住戶共有，住戶們必須共同協商停車位的使用方式，常見狀況是全體住戶每季、每年抽籤決定輪流停車的順序與權利。如果是登記「小公」，那麼就由住戶們約定分管協議，將特定範圍使用權限指定給有買車位的住戶，沒有買車位的住戶就沒有持分坪數，車位雖然是購買車位的所有權人共有，但會是彼此分擔持分，不會有獨立車位權狀，而且為了方便住戶管理車位，通常建商在辦理建物保存登記時，公設坪數會加計車位坪數，或者在社區規約裡說明清楚每個車位的使用分配情況。
第二種，增設停車位：
又稱為「自行增設停車位」，這是指在法定停車位以外，建商以剩餘的樓地板面積，在規定範圍內自行加設停車位，如果增設停車位與法定停車位在同一樓層，而且使用上兩者沒有任何區別，那就只能依照法定停車位的登記方式，以「公設」登記，代表車位持有人若想移轉出售，只能移轉給同社區住戶。
但如果「增設停車位」與「法定停車位」在構造與使用上有明顯差別，例如：建商讓增設停車位擁有「獨立區域」、「自己的出入口」，且「有編列門牌」，就可以有獨立產權與獨立權狀，這樣就可以移轉出售產權給社區大樓以外的任何人。
第三種，奬勵停車位：
又稱為「獎勵增設停車位」，這是政府為了解決停車問題，所以用增加建商興建房屋樓地板面積的方式，鼓勵建商在蓋房子的時候，可以額外增設停車位讓大眾使用，這種車位就是獎勵停車位。獎勵停車位的登記規則與增設停車位一樣，如果獎勵停車位跟法定停車位同一樓層，就只能用「公設方式」登記，不能賣給社區住戶外的人；但如果獎勵停車位與法定停車位沒有在同樓層，而且獎勵停車位有「獨立區域」、「自己的出入口」、「編列門牌」時，這樣獎勵停車位就可以擁有獨立產權與獨立權狀，就能賣給任何人。
不過實務上獎勵停車位經常發生糾紛，因為獎勵停車位的使用權與所有權是分開的，尤其在100年7月2日之後，獎勵停車位有明確規定，賦予它應該提供給民眾使用的義務，代表雖然購買者有所有權，但其餘民眾也會有使用權利，因此容易產生我買的車位、我付的管理費，結果車位卻可以讓別人停的情形，所以有人戲稱「購買獎勵停車位的人，他的行為值得被獎勵」，就是指上面這種狀況。
此外，也有部分不肖建商利用獎勵停車位的容積獎勵，把獎勵停車位劃成店面、餐廳、KTV等公共設施圖樣對外販售，誘使不知情的民眾購買，等交屋後買方才發現自己購買的店面、餐廳等公共設施變成停車位，而此時無良建商早已不知去向，只留下買方與大樓住戶之間一連串官司糾紛。有鑒於獎勵停車位紛爭頻傳，政府在101年12月31日廢止獎勵停車位設置相關規定，所以從102年以後就沒有獎勵停車位了，現今如果還有獎勵停車位出現，應該是此前已經存在的建案狀況。
本文中張先生所購買的停車位，有可能就是在80年9月18日以後購入，登記為「小公」的法定停車位，可能社區規約有規定車位不能出租他人，所以張先生只能自己使用，而依照「公寓大廈管理條例」第4條第2項規定，張先生也不能將停車位單獨出售，只能隨同主建物一起移轉。