- 農曆七月，來談談凶宅買賣~ 對任何人來說都一樣，買東西時最怕買到瑕疵品，買房子當然也不例外，買房子時大家都怕會買到凶宅，因為買到凶宅住進去難免心裡感覺毛毛的，如果自己不想住，日後脫手轉售價格肯定被壓得很低，平白受到一筆損失。但凶宅並不像海砂屋或是輻射屋那樣存在明顯物理上、結構上的瑕疵及缺陷，房子本身構造完整，又怎麼能算是瑕疵品呢？隨著現代都市人口集中，人口密度越來越大，買到凶宅的可能性也越來越高。本文將告訴大家了解到底什麼是凶宅？怎麼會變成凶宅？以及夠買到凶宅後續該如何救濟！
一、凶宅的定義：
首先，目前「凶宅」在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹意義，但有一個內政部的函釋可以參考，依照「內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號」函釋指出，所謂凶宅，就是「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。簡單來說，它的意思是：
（一）、在賣方產權持有期間，於房屋專有部分發生兇殺或自殺命
案，這樣算是凶宅。
（二）、在房屋公設部分（如公共走廊、樓梯）發生兇殺或自殺命
案，這樣不算是凶宅。
（三）、必須是凶殺或自殺致死，於屋內病死、老死都不算。
不過內政部雖然訂出這樣的標準，但這套標準也飽受多方批評，而且漏洞百出，實務上也爭議無窮：
（一）、首先，標準是死的，人是活的，內政部將「發生時間」限定在「賣方產權持有期間內」，現實中就有人故意低價買進凶宅（以自己名義或找人頭買進凶宅），讓房屋空在那裡幾年，只要在其持有期間未發生他殺或自殺情事，其後續賣出時就不符合內政部凶宅的定義，這樣又可以依照市價行情將房屋轉手，而且不必告知後面的買家房屋是凶宅。
（二）、此外，內政部將「空間」限定於房屋「專有部分」（指家戶房間住宅），而不包括「共用部分」（像是社區中庭、樓梯等公共空間）、「約定共用部分」（像是停車場、車道）等，若他殺或自殺事件發生在共用部分，此不符合內政部凶宅的定義，與一般民眾觀感不符。
（三）、再者，就算是「自殺」也不一定會形成「凶宅」，關鍵點通常是「發生地」及「陳屍地」，例如9樓住戶跳樓自殺（或是遭人從9樓推下墜樓身亡），墜樓陳屍地點是在社區中庭花園，或是墜落後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上，則該棟建物在法律上除了9樓會被認定是凶宅外，其他戶別則不會認定是凶宅。但一般民眾在購屋時，如果聽聞該社區發生命案，其他住戶售屋時，房價也多少會受到影響，而且一般人對於凶宅的定義並不清楚，買家聽聞社區發生命案後，經常誤以為賣方刻意隱瞞房屋是凶宅的事實，也因此產生許多紛擾。
雖然如此，但畢竟內政部提出了一個「相對清楚」的判斷標準，所以民間的房仲業者以及房屋賣方大多以上述內政部函釋作為依據，但因為仍有許多漏洞，所以造成買賣雙方認知不同而衍生糾紛。
至於法院判斷房屋是否屬於凶宅時，通常會先看當事人有沒有在買賣契約中約定，如果沒有特別約定，法院也會參考上述內政部的標準，不過剛才有講過，內政部的標準漏洞很多，所以法官在審判案件時，有時候也不會完全依照內政部的標準進行判斷，況且不同法官所採行的判斷準則也不一樣，導致凶宅的認定並無一致的準繩，有種紊亂、莫衷一是的感覺。
二、家裡變凶宅可以求償嗎？
常見的情況是這樣，屋主花上一筆錢重新裝潢房屋，整理後便把自己的房屋出租，但沒想到房客竟然在屋子裡自殺，造成房屋變成凶宅！然而，當房客在承租的房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房東可以依照民法第 184 條第 1 項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」向房客繼承人請求損害賠償，要求房客的繼承人賠償因為房屋變成凶宅而對於房東的損失。
三、買到凶宅怎麼辦？
1、解除買賣契約或要求減少價金：
一般而言，在法院實務上多數認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」，也就是說，凶宅是有瑕疵的房子，雖然這個瑕疵並非房屋本身結構或品質有問題，主要理由是依照社會民情，一般大眾對於房屋內有人遭到殺害或自殺的狀況，還是存在著畏懼、厭惡的心理，所以造成在交易市場中價格低落，所以算是物之瑕疵。
民法第354條規定，出賣人應對買受人負「物之瑕疵擔保責任」；而民法第359條則規定，買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；民法第365條明文，買方發現購買的房屋是凶宅後，應立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方要求解除買賣契約，或是減少價金。如果賣方是故意不告訴買方是凶宅，則不會受到 6 個月的時間限制。但要注意的是，如果距離交屋時間點已經超過5年，那就不得提出了。
2、不要求解約及減少價金，但要求出賣人賠償：
賣方如果故意不告知買方房屋是凶宅（就是在不動產說明書中
登載不實），或是私下向買方保證該房屋不是凶宅，買方也可以選擇不解除買賣契約，也不請求減少售價，而是在向賣方請求損害賠償。如同前面所說，如果距離交屋已經超過5年，你不能主張解除契約或減少價金，買方就只能選擇這個方式救濟。
賣方如果是像剛剛說的故意不告知房屋是凶宅，還可能因此觸犯刑法的詐欺罪。賣方在售屋過程中向買家表示房子不是凶宅，等到買家把房屋的權利移轉登記到買方名下後，買方才知道這間房屋是凶宅，這種情況下買家憤而提告，最後原屋主就可能被處以刑法上的「詐欺取財罪」，而非單純民法賠償責任。但是買方要能證明原屋主是「故意」隱瞞凶宅的事實，如果無法舉證，賣方也未必會被法院以刑事犯罪論處。