鬼月談凶宅~買到凶宅怎麼辦

佘 彥興
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 鬼月談凶宅~買到凶宅怎麼辦 WOONEWS 哇新聞
  • 農曆七月,來談談凶宅買賣~    對任何人來說都一樣,買東西時最怕買到瑕疵品,買房子當然也不例外,買房子時大家都怕會買到凶宅,因為買到凶宅住進去難免心裡感覺毛毛的,如果自己不想住,日後脫手轉售價格肯定被壓得很低,平白受到一筆損失。但凶宅並不像海砂屋或是輻射屋那樣存在明顯物理上、結構上的瑕疵及缺陷,房子本身構造完整,又怎麼能算是瑕疵品呢?​隨著現代都市人口集中,人口密度越來越大,買到凶宅的可能性也越來越高。本文將告訴大家了解到底什麼是凶宅?怎麼會變成凶宅?以及夠買到凶宅後續該如何救濟!

一、凶宅的定義:

    首先,目前「凶宅」在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹意義,但有一個內政部的函釋可以參考,依照「內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號」函釋指出,所謂凶宅,就是「本建築改良物建物(專有部有)於賣方產權是否曾發生「兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。簡單來說,它的意思是:

(一)、在賣方產權持有期間,於房屋專有部分發生兇殺或自殺命

       案,這樣算是凶宅。

(二)、在房屋公設部分(如公共走廊、樓梯)發生兇殺或自殺命

       案,這樣不算是凶宅。

(三)、必須是凶殺或自殺致死,於屋內病死、老死都不算。

    不過內政部雖然訂出這樣的標準,但這套標準也飽受多方批評,而且漏洞百出,實務上也爭議無窮:

(一)、首先,標準是死的,人是活的,內政部將「發生時間」限定在「賣方產權持有期間內」,現實中就有人故意低價買進凶宅(以自己名義或找人頭買進凶宅),讓房屋空在那裡幾年,只要在其持有期間未發生他殺或自殺情事,其後續賣出時就不符合內政部凶宅的定義,這樣又可以依照市價行情將房屋轉手,而且不必告知後面的買家房屋是凶宅。

(二)、此外,內政部將「空間」限定於房屋「專有部分」(指家戶房間住宅),而不包括「共用部分」(像是社區中庭、樓梯等公共空間)、「約定共用部分」(像是停車場、車道)等,若他殺或自殺事件發生在共用部分,此不符合內政部凶宅的定義,與一般民眾觀感不符。

(三)、再者,就算是「自殺」也不一定會形成「凶宅」,關鍵點通常是「發生地」及「陳屍地」,例如9樓住戶跳樓自殺(或是遭人從9樓推下墜樓身亡),墜樓陳屍地點是在社區中庭花園,或是墜落後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上,則該棟建物在法律上除了9樓會被認定是凶宅外,其他戶別則不會認定是凶宅。但一般民眾在購屋時,如果聽聞該社區發生命案,其他住戶售屋時,房價也多少會受到影響,而且一般人對於凶宅的定義並不清楚,買家聽聞社區發生命案後,經常誤以為賣方刻意隱瞞房屋是凶宅的事實,也因此產生許多紛擾。

    雖然如此,但畢竟內政部提出了一個「相對清楚」的判斷標準,所以民間的房仲業者以及房屋賣方大多以上述內政部函釋作為依據,但因為仍有許多漏洞,所以造成買賣雙方認知不同而衍生糾紛。

至於法院判斷房屋是否屬於凶宅時,通常會先看當事人有沒有在買賣契約中約定,如果沒有特別約定,法院也會參考上述內政部的標準,不過剛才有講過,內政部的標準漏洞很多,所以法官在審判案件時,有時候也不會完全依照內政部的標準進行判斷,況且不同法官所採行的判斷準則也不一樣,導致凶宅的認定並無一致的準繩,有種紊亂、莫衷一是的感覺。

二、家裡變凶宅可以求償嗎?

    常見的情況是這樣,屋主花上一筆錢重新裝潢房屋,整理後便把自己的房屋出租,但沒想到房客竟然在屋子裡自殺,造成房屋變成凶宅!然而,當房客在承租的房屋中自殺死亡,導致房屋變成凶宅,房東可以依照民法第 184 條第 1 項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」向房客繼承人請求損害賠償,要求房客的繼承人賠償因為房屋變成凶宅而對於房東的損失。

三、買到凶宅怎麼辦?

1、解除買賣契約或要求減少價金:

    一般而言,在法院實務上多數認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」,也就是說,凶宅是有瑕疵的房子,雖然這個瑕疵並非房屋本身結構或品質有問題,主要理由是依照社會民情,一般大眾對於房屋內有人遭到殺害或自殺的狀況,還是存在著畏懼、厭惡的心理,所以造成在交易市場中價格低落,所以算是物之瑕疵。

    民法第354條規定,出賣人應對買受人負「物之瑕疵擔保責任」;而民法第359條則規定,買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金;民法第365條明文,買方發現購買的房屋是凶宅後,應立即通知賣方。這樣就可以在通知賣方後 6 個月內向賣方要求解除買賣契約,或是減少價金。如果賣方是故意不告訴買方是凶宅,則不會受到 6 個月的時間限制。但要注意的是,如果距離交屋時間點已經超過5年,那就不得提出了。

2、不要求解約及減少價金,但要求出賣人賠償:

    賣方如果故意不告知買方房屋是凶宅(就是在不動產說明書中

登載不實),或是私下向買方保證該房屋不是凶宅,買方也可以選擇不解除買賣契約,也不請求減少售價,而是在向賣方請求損害賠償。如同前面所說,如果距離交屋已經超過5年,你不能主張解除契約或減少價金,買方就只能選擇這個方式救濟。

    賣方如果是像剛剛說的故意不告知房屋是凶宅,還可能因此觸犯刑法的詐欺罪。賣方在售屋過程中向買家表示房子不是凶宅,等到買家把房屋的權利移轉登記到買方名下後,買方才知道這間房屋是凶宅,這種情況下買家憤而提告,最後原屋主就可能被處以刑法上的「詐欺取財罪」,而非單純民法賠償責任。但是買方要能證明原屋主是「故意」隱瞞凶宅的事實,如果無法舉證,賣方也未必會被法院以刑事犯罪論處。

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