佘彥興 撰文
近期台北市中山區大直附近的「基泰大直」建案因施工不慎，導致鄰近住宅房屋傾斜下陷，更有民宅直接塌陷，但營造商基泰建設股份有限公司（以下稱基泰公司）日前發放慰問金給受災戶時，卻一併交予住戶一份「合作興建意向書」，條件包含舊建物重建「一坪換一坪」，並附一個地下平面停車位，基泰公司此舉引發熱議。
我們常在都市更新方案中聽到「協議合建」這個名詞，到底這是甚麼型態的都市更新模式呢?
「協議合建」的概念是，一般民眾想換新房卻苦於沒有資金，而建商想找土地蓋房子卻找不到適合的地點，於是民眾與建商雙方便進行協議，由民眾提供自家土地給建商蓋房子，而建商蓋好房屋後則提供民眾新房屋，大家各取所需、互蒙其利。合建契約通常是由地主提供土地，建設公司提供資金與技術，雙方共同合作興建房屋，「協議合建」通常存在於地主和建商之間。以目前台灣都會區的都更型態，協議合建是由更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意「實施者」（即建商）所提出之都市更新事業計畫，並於計畫核定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。換言之，協議合建的分配條件，往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主（老舊公寓大廈的全體住戶）同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，其性質並不能一概而論，要看地主與建商間的約定來介定。
協議合建方式大致上可分為下列三種：
一、合建分屋：地主與建設公司協議條件，雙方協商各可分得多少建物及土地面積，車位數、地主分得建物後並可獨立處分自己的產權。
二、合建分售：新房子完成後，土地仍屬於地主擁有，建設公司在土地上面蓋的房屋則屬於建設公司擁有，出售給買方時，由地主出售土地，建商出售房屋。
三、合建分成：地主與建設公司雙方協議分配房屋土地出售後的利潤比例。
當進行都更的過程中，因為地主人數眾多，意見容易分歧，而且興建期間長，需要確保建設公司能夠依約完成興建，所以實務上便衍生出信託制度，藉由信託機制來保障地主與建商雙方權利。信託的概念是地主將土地、建設公司將資金信託於信託單位（銀行或建經公司）專款專用，如此可避免建設公司將建築資金、預售收入等惡意挪用，也可避免地主因為債務糾紛而使土地無法依約參與合建。
在合建信託關係中，委託人是地主、建商，而受託人則為銀行或建經公司，受益人同樣是地主、建商。至於信託標的，則為「地主與建商之土地所有權」、「資金（建築融資款及建商自備款）」、「承購戶繳納之預售款」。
地主、建商與受託銀行（或建經公司）三方簽訂信託契約，地主將土地信託移轉登記予受託銀行，銀行則開立信託專戶控管資金，並由專戶支付各項工程款等相關費用，一旦房屋興建完成並償還銀行貸款後，銀行會辦理塗銷土地所有權信託返還地主，以及幫承購戶辦理產權移轉登記。如果建商嗣後發生倒閉、停工狀況，而倘若信託合約中有加註「續建條款」，此時信託單位便可啟動續建機制，尋求建商續行辦理房屋興建事宜。
而無論採行哪一種合建方式，參與合建的地主都必須要注意過程中可能衍生的賦稅問題，例如：房屋稅、土地稅、營業稅、所得稅……等，所以當民眾與建商簽訂合建契約時，務必弄清楚各項稅負的納稅義務人是誰，以免後續因為稅捐問題而衍生糾紛。
以目前的都市更新開發過程而言，如果地主與建商之間是採取協議合建的方式，多半會採行「合建分屋」，因為大多是住戶因為房屋老舊，所以將自己的土地提供出來讓建商蓋房子，等房屋蓋好後再由建商分配新房屋給自己居住，「合建分屋」模式比較符合目前台灣大多數住戶的都更需求，基泰公司發給民眾的「合作興建意向書」基本上也是採取此種方式。然而此種模式下可能會衍生的疑問是，住戶們該如何跟建商協調分配新房屋的面積、比例呢？
以下約略說明幾種目前實務上於採行「合建分屋」形態時，原屋主與建商之間所採行的分配計算型態。不過因為各狀況不同，實際狀況下仍然須檢視每一種都更契約狀況，不能一概而論，以下分配方式僅供讀者們參考：
一、依照土地坪效分配：
所謂「坪效」是指一坪土地可以蓋幾坪房屋。比如一坪土地可以蓋五坪房屋，原住戶與建商協議合建比例為六四分，則原住戶於房屋建成後可分得2.4坪（60%），建商可分得1.6坪（40%）。
二、依照建物面積換算：
就是以住戶目前居住房屋的面積計算，如果住戶目前是居住三十坪的房屋，住戶直接與建商議定合建後新房屋的室內坪數仍然為三十坪。但是此方式原則上仍是取決於土地坪效的產值，假設原住戶雖然持有三十坪面積的房屋，但他並沒有土地所有權，此時如果原住戶仍然要求分得三十坪房屋，可能建商就不會同意，這時候雙方便會發生爭執，甚至會有訴訟糾紛產生。
當房屋完成後，住戶與建商之間就房屋的分配方式，則有以下幾種：
一、水平分屋：
雙方約定樓層分配，例如十層樓雙拼（A、B戶）公寓，住戶分配一到四樓，建商分配五到十樓。
二、立體分屋：
各樓層的面積住戶與建商都有分配，以十層樓雙拼（A、B戶）公寓為例，住戶分配一到十樓A戶，建商分配一到十樓B戶。
三、價值分屋：
於計算整棟房屋的價值後，住戶與建商雙方各自以分得之價值自由選屋，同樣以十層樓雙拼（A、B戶）公寓為例，如果房屋總值十億，住戶與建商約定四六分帳（住戶四成、建商六成），住戶分得四億，建商分得六億，那麼住戶便可於四億範圍內選擇自己中意的樓層與戶數。
協議合建是由地主與建設公司合作，由地主提供土地、建商提供資金合建，依照協議比例分配改建完成後之建築物及土地，合建必須取得全部權利人同意才能實施，這是都市更新的其中一種模式，本文僅做一些簡單說明提供讀者們參考。