什麼是都市更新中的協議合建?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

什麼是都市更新中的協議合建? WOONEWS 哇新聞

近期台北市中山區大直附近的「基泰大直」建案因施工不慎,導致鄰近住宅房屋傾斜下陷,更有民宅直接塌陷,但營造商基泰建設股份有限公司(以下稱基泰公司)日前發放慰問金給受災戶時,卻一併交予住戶一份「合作興建意向書」,條件包含舊建物重建「一坪換一坪」,並附一個地下平面停車位,基泰公司此舉引發熱議。

我們常在都市更新方案中聽到「協議合建」這個名詞,到底這是甚麼型態的都市更新模式呢?

「協議合建」的概念是,一般民眾想換新房卻苦於沒有資金,而建商想找土地蓋房子卻找不到適合的地點,於是民眾與建商雙方便進行協議,由民眾提供自家土地給建商蓋房子,而建商蓋好房屋後則提供民眾新房屋,大家各取所需、互蒙其利。合建契約通常是由地主提供土地,建設公司提供資金與技術,雙方共同合作興建房屋,「協議合建」通常存在於地主和建商之間。以目前台灣都會區的都更型態,協議合建是由更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人,全體同意「實施者」(即建商)所提出之都市更新事業計畫,並於計畫核定發布實施後,按雙方約定處理相關權利。換言之,協議合建的分配條件,往往是由實施者(建商)自行計算,再徵求地主(老舊公寓大廈的全體住戶)同意及簽署合建契約,通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件,但有可能各戶條件都不相同,其性質並不能一概而論,要看地主與建商間的約定來介定。

協議合建方式大致上可分為下列三種:

一、合建分屋:地主與建設公司協議條件,雙方協商各可分得多少建物及土地面積,車位數、地主分得建物後並可獨立處分自己的產權。

二、合建分售:新房子完成後,土地仍屬於地主擁有,建設公司在土地上面蓋的房屋則屬於建設公司擁有,出售給買方時,由地主出售土地,建商出售房屋。

三、合建分成:地主與建設公司雙方協議分配房屋土地出售後的利潤比例。

當進行都更的過程中,因為地主人數眾多,意見容易分歧,而且興建期間長,需要確保建設公司能夠依約完成興建,所以實務上便衍生出信託制度,藉由信託機制來保障地主與建商雙方權利。信託的概念是地主將土地、建設公司將資金信託於信託單位(銀行或建經公司)專款專用,如此可避免建設公司將建築資金、預售收入等惡意挪用,也可避免地主因為債務糾紛而使土地無法依約參與合建。

在合建信託關係中,委託人是地主、建商,而受託人則為銀行或建經公司,受益人同樣是地主、建商。至於信託標的,則為「地主與建商之土地所有權」、「資金(建築融資款及建商自備款)」、「承購戶繳納之預售款」。

地主、建商與受託銀行(或建經公司)三方簽訂信託契約,地主將土地信託移轉登記予受託銀行,銀行則開立信託專戶控管資金,並由專戶支付各項工程款等相關費用,一旦房屋興建完成並償還銀行貸款後,銀行會辦理塗銷土地所有權信託返還地主,以及幫承購戶辦理產權移轉登記。如果建商嗣後發生倒閉、停工狀況,而倘若信託合約中有加註「續建條款」,此時信託單位便可啟動續建機制,尋求建商續行辦理房屋興建事宜。

而無論採行哪一種合建方式,參與合建的地主都必須要注意過程中可能衍生的賦稅問題,例如:房屋稅、土地稅、營業稅、所得稅……等,所以當民眾與建商簽訂合建契約時,務必弄清楚各項稅負的納稅義務人是誰,以免後續因為稅捐問題而衍生糾紛。

以目前的都市更新開發過程而言,如果地主與建商之間是採取協議合建的方式,多半會採行「合建分屋」,因為大多是住戶因為房屋老舊,所以將自己的土地提供出來讓建商蓋房子,等房屋蓋好後再由建商分配新房屋給自己居住,「合建分屋」模式比較符合目前台灣大多數住戶的都更需求,基泰公司發給民眾的「合作興建意向書」基本上也是採取此種方式。然而此種模式下可能會衍生的疑問是,住戶們該如何跟建商協調分配新房屋的面積、比例呢?

以下約略說明幾種目前實務上於採行「合建分屋」形態時,原屋主與建商之間所採行的分配計算型態。不過因為各狀況不同,實際狀況下仍然須檢視每一種都更契約狀況,不能一概而論,以下分配方式僅供讀者們參考:

一、依照土地坪效分配:

所謂「坪效」是指一坪土地可以蓋幾坪房屋。比如一坪土地可以蓋五坪房屋,原住戶與建商協議合建比例為六四分,則原住戶於房屋建成後可分得2.4坪(60%),建商可分得1.6坪(40%)。

二、依照建物面積換算:

就是以住戶目前居住房屋的面積計算,如果住戶目前是居住三十坪的房屋,住戶直接與建商議定合建後新房屋的室內坪數仍然為三十坪。但是此方式原則上仍是取決於土地坪效的產值,假設原住戶雖然持有三十坪面積的房屋,但他並沒有土地所有權,此時如果原住戶仍然要求分得三十坪房屋,可能建商就不會同意,這時候雙方便會發生爭執,甚至會有訴訟糾紛產生。

當房屋完成後,住戶與建商之間就房屋的分配方式,則有以下幾種:

一、水平分屋:

雙方約定樓層分配,例如十層樓雙拼(A、B戶)公寓,住戶分配一到四樓,建商分配五到十樓。

二、立體分屋:

各樓層的面積住戶與建商都有分配,以十層樓雙拼(A、B戶)公寓為例,住戶分配一到十樓A戶,建商分配一到十樓B戶。

三、價值分屋:

於計算整棟房屋的價值後,住戶與建商雙方各自以分得之價值自由選屋,同樣以十層樓雙拼(A、B戶)公寓為例,如果房屋總值十億,住戶與建商約定四六分帳(住戶四成、建商六成),住戶分得四億,建商分得六億,那麼住戶便可於四億範圍內選擇自己中意的樓層與戶數。

協議合建是由地主與建設公司合作,由地主提供土地、建商提供資金合建,依照協議比例分配改建完成後之建築物及土地,合建必須取得全部權利人同意才能實施,這是都市更新的其中一種模式,本文僅做一些簡單說明提供讀者們參考。

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