佘彥興 撰文
某甲出售自己名下擁有的一間房屋，甲與乙商談以新台幣（以下同）2000萬元成交，但沒想到簽約後隔幾天（房屋尚未過戶），有另一位買家丙向甲表示願意以2200萬元的價格購買該棟房屋。於是甲便又與丙簽訂買賣契約，同時將房屋移轉登記給丙，此時乙可以直接跟丙請求把房子要回來嗎？或是可以向甲請求賠償？
現今房屋買賣市場上，最多的仍是二手屋、成屋的交易，而在這個交易市場中，屋主與買家簽訂買賣契約，但在辦理所有權轉移之前，因為另一位買者出價高，所以屋主又與另一位買家簽約，並把房子賣給這位出價高的買家，這種「一屋二賣」狀況也是時有所聞。買賣房屋牽涉動輒百萬、千萬元的龐大金額，萬一發生任何問題，一輩子辛苦的存款瞬間就會化為烏有。
以本案為例，於一屋二賣狀況下，基於債權平等性原則，無論是甲對乙、甲對丙的買賣契約都是有效的，所以不會因為甲已經先跟乙簽約，所以甲與丙之間的買賣契約就無效。而且依照民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。所以如果甲真的把房子所有權移轉登記給丙，這個所有權移轉登記也是有效的，乙在法律上也很難要求丙把房子還回來，在這種狀況下，丙只能向甲主張違約的損害賠償。
以行政院消費者保護委員會公佈的「成屋買賣契約書範本」為例，在合約的第11條「違約之處罰」是這樣規定的：「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」，所以在本文案例中，乙可以主張甲違約，並且向甲請求給付違約金，透過此種方式來保障自己權益。乙可以先寄發存證信函催告甲趕快交屋，但因為甲已經將房屋所有權移轉登記給丙，所以這時候甲不可能交屋給乙，接下來乙除了要通知甲解除買賣契約外，也要向甲提起民事訴訟，請求給付違約金及損害賠償。
至於乙如果想要對丙主張當初是自己先跟甲簽約，所以房屋所有權應該屬於自己，這種法律上訴求可能是無法成立的，因為甲是房屋所有權人，他高興把房屋賣給誰是他的權利，雖然甲跟乙簽約在先，但甲嗣後將房屋賣給丙也算是有權處分，只是甲此舉對乙來說是違約行為，乙可以向甲主張違約的損害賠償。不過如果丙是跟甲勾結進行假買賣，此時乙就可以主張丙與甲之間的買賣契約無效；亦或一開始甲就沒有打算將房屋賣給乙，甲只是刻意欺騙乙讓其拿錢出來，這時候甲也會構成刑事詐欺罪。
本案中某乙的救濟方法有哪些呢？
案例中乙除了可以依據房屋契約條款對賣家某甲主張契約責任外，如果契約條款沒有規定違約處理方式時，乙可以依據民法對賣家主張買賣契約債務不履行，民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，賠償範圍包括所受損害與所失利益。乙還可以同時依照民法第256條規定解除契約，如果乙已經把錢付給某甲，乙則可以請求甲返還他已經給付的金錢。
對某乙來說，他有沒有可以事先預防某甲將房屋「一屋兩賣」的方法呢？有喔！實務上有幾種可以事先預防屋主將房屋一屋兩賣的做法：
- 如果乙為了事先防範甲將房屋一屋二賣，他可以採取的預防措施是「辦理不動產預告登記」。以本案來說，乙可以依照土地法第79條之1第1項向房屋所在地的地政機關聲請預告登記，保全賣家某甲土地所有權移轉的請求權。在辦理預告登記後，即使甲移轉房屋所有權給丙，對於乙而言，甲仍然為房屋所有人。所以此時買家乙仍得向賣家甲請求辦理房屋所有權移轉。
- 另一種實務上較常見也更方便的作法，便是透過「成屋履約保證」制度，所謂履約保證，就是透過一個公正的第三方（通常是銀行）來保管買方付出的費用，並隨著每一個房屋買賣階段進行而分筆撥款給賣方，透過這樣子的方式來「一手交錢，一手交貨」，等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆已完成，最後才會結算履約保證專戶餘款，並將價金全數撥款予賣方。若發生一屋二賣的情況，買方也能拿回購買房屋的款項。