撰文／編輯部法務中心
「這間房屋是我的耶！為什麼我不能進去自己的房子？」 這是很多房東常有的疑惑。
在房屋租賃關係合法存續期間，雖然房屋的所有權（或是俗稱「產權」）還是由房東擁有，但依照民法第421條規定，房客對於其租賃的房屋已經取得「使用、收益權利」，房屋的使用權歸屬於房客，因此不論房客是否有依約繳納租金，只要租賃關係沒有終止或是經過法定程序結束，房客均有權使用房屋，房東對於房屋的使用權利將暫時停止，房東若無故進入房客使用的租賃空間，就可能涉犯刑法第306條「無故侵入他人住宅罪」，以及民法第195條「侵害隱私權」，觸犯刑法會有刑事責任，侵害民事隱私權就必須付錢賠償。所以當房屋出租後，雖然房東擁有房屋的所有權，但房屋已經出租給房客，房屋目前的使用權屬於房客，房東進入出租房屋時必須經過房客同意，否則不可以任意進出。所以房東未經房客同意，擅自進入已經出租的房屋，將會涉犯刑事、民事責任，房東千萬不可大意。
刑法第306條
˙無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有 期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
˙無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。
民法第195條
˙不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
˙前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
˙前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法 益而情節重大者，準用之。
另一種情況是，如果租約還未到期，房東可以帶人來看房嗎？房客是否有權拒絕呢？情況同上，因為房屋已經租給房客，租賃期間該房屋的使用權屬於房客，因此如果沒有經過房客同意，房東不可任意進出，房客當然也有權利拒絕房東帶然來看屋。其實不只帶人看屋，若房東未經房客同意，自行進入租屋處檢查房屋狀況，或是巡視察看水電，甚至是租約到期房客拒不搬遷，房東都不能隨意出入已出租的房屋，過去就有房東基於修繕熱水器為理由，未經房客同意就帶工人進入房客房間，結果就被房客提告侵入住宅，最後被法院判刑，現在房東也不好當，為這種事吃上官司實在划不來！
那麼難道在租賃契約期間，只要房客沒有點頭答應，房東都不能進入自己的房屋嗎？在司法審判實務上，這類型的案例糾紛不算少數，我們看看刑法第306條規定，條文規定禁止「無故」侵入他人住宅，所以如果房東有「正當理由」而進入房間，則有可能被認定不算擅自侵入房屋而判無罪。而所謂「正當理由」，依照法院過往判決認定，應就行為人進入他人建築物之目的、所採手段是否屬急迫而必要、所得保障之權利及該他人因而就建築物管領支配法益所受損害綜合衡量。
比如已出租的房屋疑似失火，房東情急之下闖入房屋救火，這是可以免責的狀況；或是發現有小偷進入房客的房屋，房客正好外出，房東為了捉賊所以進入房屋。這些都是符合法律「緊急避難」狀況下而進入已出租的房屋，然而，雖然法院認為在特殊情況下可以免責，但有時候「有無正當理由」這個界線不是很清楚，常常會視法官個人自由心證決定，所以房東還是儘量不要未經房客許可，便擅自進入已出租的房客房間。
另外一個實務上常見的情況是，如果租約到期，但房客一直不搬走，也不付房租，房東可以進入已出租的房屋，將房客的物品搬出嗎？或更換門鎖，不讓房客出入嗎？原則上租約到期或終止租約後，如果房客尚未搬離，房東依然不得進入租屋內，也不能私自清運房客物品；房東們如果遇到這種情況，建議採取下列步驟處理：
˙租約如果有公證：
直接向法院申請強制執行，請法院民事執行處要求房客搬離。
˙租約如果沒有公證：
先寄發存證信函催告房客於一定期限內搬離，如房客故意不收存證信函，或收到後依然不搬走，房東可先向調解委員會申請調解，如還是協議不成，再向地方法院提起訴訟請求房客搬遷返還房屋，取得勝訴判決後再進行強制執行。
