佘彥興 撰文
大台北地區精華地段的房地產價格高昂，無論是台北市或新北市，高不可攀的房價讓人咋舌，在一屋難求的狀況下，有人便將目光投注在住辦混合的大樓上，住辦混合大樓不但價格較低，往往學區、生活機能也表現優異，尤其現在雙北市捷運網絡四通八達，和捷運站出口相連的「捷運共構宅」，更是大台北都會區中新出現的建築類型。但住辦混合大樓也不無缺點，消費者在入手前最好先做足功課，以免買下住辦混合大樓後才發現未盡如意，後悔莫及。
我們在買房子的時候，可以看到房屋謄本上有記載「土地使用分區」和「建物用途」資訊，其中的「建物用途」就是定義房屋限定可做哪些用途使用，住辦混合大樓在建物謄本上則登記為「商業用途或一般事務所」，顧名思義即為住宅和辦公室混合使用。住辦混合大樓可區分為兩種，一種是「一樓商家型」，就是一樓為店面商家，樓上則是住家；另一種是「商辦混合型」，就是大樓表面看起來是商辦，事實上是住家、商辦混合在同一棟大樓裡，例如前面所提的「捷運共構宅」。
為什麼會有住辦混合大樓產生呢？這是合法的嗎？這是因為在「都市計畫法」當中，它有規範一般商業區可以設置一定比例的住宅，政府對於商業土地的土地使用分區給予較大彈性空間，這也就是住商混合大樓產生的原因，如果符合「都市計畫法」相關規範，住辦混合大樓是合法的。一般來說，住辦混合大樓的市售價格行情會比同一區域的住宅房價約低1～2成左右（另外還要參考屋齡、周邊環境等條件，價差可能略有不同）。但由於該類型的建築多半位於精華路段大馬路上，往往享有交通便捷的優勢，對於想要在好地段居住的人來說，絕對有極大的吸引力。
住辦混合大樓與一般純住宅大樓究竟有何差異？居住起來真的會不方便嗎？
一、如果挑選住辦混合大樓居住，必須留意其有無門禁管制，以及是否有專人負責大樓清潔：
通常住辦混合大樓都有規劃一定比例作為事務所用途，一定比例作為住家，一般來說約1/2~1/3的比列，所以住辦混合大樓會同時有事務所與住宅出現，但因為事務所往往出入較為複雜，社區容易出現安全疑慮，有時候也有環境髒亂問題，居住環境通常較純住宅為差。
若要挑選住商混合大樓入住，首先就要選擇有門禁管理的社區，最好設有管理員或保全。此外，也要留意清潔維護，因為事務所員工白天在公司時間較長，舉凡：用餐、喝飲料……等，都會有垃圾產生，因此垃圾產生量也較純住宅為大，所以住辦混合大樓是否落實清潔管理就很重要。
二、住辦混合大樓無法限制進駐行業別：
提到住辦混合大樓，恐怕就會有不少住戶對進駐行業產生意見，尤其像是殯葬業、特種行業、餐廳……等，不過依據「公寓大廈管理條例」第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」，也就是說，店面、事務所為區分所有權人專有部分，所以住戶或是管委會其實都不能任意限制店面、事務所的經營種類。但是儘管如此，各縣市土地使用分區管制自治條例仍然有特別規定，例如「台北市土地使用分區管制自治條例」，第一種商業區就規範不允許設立娛樂服務業之歌廳、夜總會、俱樂部、電動玩具店等行業，不過宗祠及宗教建築則屬於附條件就允許使用。因此像是開設有違善良風俗的特種行業，或是一般事務所卻做餐廳使用，對於這類違規使用的狀況，住戶就可以向縣市政府相關單位檢舉。
三、住辦大樓中，事務所與住戶同樣享有公設權益：
在住辦混合的大樓中，因為社區事務所人潮進出頻繁，對於電梯及相關公設的耗損比較大，因此管理費會比普通住戶來得多，尤其屋齡較老舊的大樓，再加上公共設備的維修費用可能更高。
此外，現在的社區多半都有設置一些公共設施，不過針對此類住商混合的大樓，事務所員工是否也能享有社區的公共設施呢？根據公寓大廈管理條例第3條規定，公寓大廈裡的社區住戶，包括公寓大廈之區分所有權人、承租人，或其他經區分所有權人同意而為專有部分的使用者。而依據上述法條的意思，簡單來講就是事務所員工的權益其實與一般住戶相同，同時因為事務所也有繳納管理費，所以其他住戶當然無法限制辦公室、事務所的員工使用大樓內部的公共設施。
四、住辦混合大樓的貸款成數較低，且較難增值：
住商混合大樓通常位於交通便利的商業區，周邊擁有完善的生活機能，不過價格通常會較周邊住宅便宜約1~2成，這也成為民眾購買住商混合大樓的最大誘因，但是住辦混合大樓雖然可以用較便宜的價格入手，不過對於銀行來說，這類型的大樓仍屬於營業用，因此放款成數會較低，這對於自備款有限的人來說，就必須要加以考量。未來即便轉賣，接手買家也較難承接，營業用途也降低房子的保值性，無法像純住宅那樣有較好的增值空間。