買到有瑕疵的房屋，我能要求房仲賠償嗎？

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佘彥興 撰文

一般民眾在買賣房屋時，大多會委託房仲代為處理相關事宜，而房仲業者既然是以仲介房屋作為營運項目，其對房屋買賣的專業知識自然要比普羅大眾來的高，房仲業者也更能掌握房屋狀況的資訊，以及與房屋交易有關之重要訊息，例如：房子有沒有增設違建、有無第三人主張權利、有無漏水瑕疵……等，仲介業者對此都負有調查義務，如果房仲業者沒有盡到調查責任，仲介服務就不符合專業水準。

然而在不動產買賣糾紛中，除了交易雙方的爭執外，仲介糾紛也時有所見，以最常見的房屋買賣瑕疵糾紛為例，當買方發現自己買到漏水房屋時，除了向賣方要求損害賠償外，往往也會想到要向仲介究責，因為如果不是仲介沒有好好勘查屋況，怎麼會讓買家買到有瑕疵的房屋呢？但是倘若買方以此為由告上法院，是否一定會獲得勝訴判決呢？

以下針對買到如果透過房仲業者買到有瑕疵的房屋時，買家能夠向房仲業者請求賠償的項目及範圍略作說明：

一、如果確實因為仲介人員的疏失導致買家受到損害，買方可以不付仲介費：

民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，目前大多數法院實務認為，如果仲介業者確實有疏失，因而導致委託人（買家）受到損害，依據上述民法第571條規定，仲介業者不能向委託人收取仲介費，如果已收受仲介費，則應該返還給委託人。

所以在大部分的仲介賠償責任案件中，最常見的索賠內容，就是向仲介公司要求退還房屋仲介費。

二、如果因為仲介人員疏忽導致買家受到損害，買方可以請求因瑕疵而減損的價金損失：

依照「不動產經紀業管理條例」第24條之2規定，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：

1、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。

2、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。

3、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

4、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。

5、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。

6、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。

此外，依照民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」，而仲介業者與房屋買家與賣家之間就是一種委任關係，因此房仲人員如果受買家委託，其自應對買家負善良管理人責任，必須查證買家所欲購買的房屋本身是否有瑕疵。

在最高法院110年度台上字第2122號民事判決案例中，某棟位於台北市的豪宅屋主，他想出售自己持有多年的房屋，因此委託戴德梁行不動產投顧公司來標售，約定戴德梁行公司的仲介酬勞為新台幣（以下同）300萬元，後來這間豪宅以接近3億元的價格賣出，買受人付了第一、二期價款6000萬元後，赫然發現這個不動產中的游泳池是違建，買受人不願意自己花了3億元買到有違建的豪宅，於是便向出賣人主張解約，請求返還已付價款6000萬元，也向原屋主求償違約金，後來買賣雙方達成和解，出賣人返還已收受的6000萬元，同時支付買方違約金，出賣人不甘心自己受損，於是主張仲介業者戴德梁行公司沒有確實查明不動產中的游泳池是違建，違反仲介業者的善良管理人之注意義務，以此要求戴德梁行公司賠償，後來豪宅屋主也獲得勝訴判決。

從上述判決可知，出賣人委託仲介業者去出售房屋，仲介業者就必須基於他的專業知識負善良管理人注意義務，如果確認房屋或土地的瑕疵，僅需依憑房仲經驗即可發現，不必使用特殊儀器或專人鑑定，但房仲卻疏忽未能察覺，此時就必須負損害賠償責任。

三、仲介人員與所屬公司必須負連帶賠償責任：

依照「不動產經紀業管理條例」第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，也就是說，如果仲介人員因為疏忽或過失造成委託人受有損失，仲介人員所屬的公司要負連帶責任。畢竟，仲介人員自己的財產通常有限，如果只有仲介人員要賠償，仲介公司不用，那消費者即使拿到了法院勝訴判決，只要闖禍的那位仲介人員名下沒財產，消者也無可奈何，但如果連仲介業（公司）都要負連帶責任，消費者也可以向公司索賠，那麼消費者獲償的機率就大大增加。

四、如果仲介讓我房屋買貴了，可以要求差價的損害賠償嗎？

如果仲介讓消費者買房屋時多付很多錢，價錢比別人貴，此時消費者可以要求仲介負擔價差嗎？

在此種狀況下，除非仲介給消費者的資料是造假、錯誤的實價登錄資料，如果仲介沒有欺瞞行為，因為不動產彼此之間均具有「異質性」，很難因為買家出價比較高，就認定房仲有過失。也就是說，即使在同一社區、樓層的房子，也可能因為區位、室內格局等因素而有不同價格，很難說不動產價格到底是適中、貴、還是便宜。如果消費者要以此對房仲提起訴訟，單是要證明自己有「買貴」這個事實就不容易，所以實際上此種價差賠償官司，想打贏訴訟其實是有一定的難度，仲介應否負責，仍要看個案情況而定。

五、如果買到有瑕疵的房屋，能對房仲提告刑事詐欺罪嗎？

很多民眾遇到房仲責任問題，常覺得一切都是因為仲介說謊造成，所以便對房仲提起刑事詐欺罪告訴，但最後經常都是不起訴處分結案，關鍵就在於，刑法上的詐欺罪必需要證明仲介確實有「故意欺騙」的主觀惡意才會成立，即使仲介真的有疏失，民眾也很難舉證證明仲介有惡意欺騙的主觀故意，因此詐欺往往容易不起訴，所以如果遇上仲介賠償責任的問題，除非真的有掌握仲介惡意欺瞞的證據，否則還是建議提起民事訴訟，因為民事訴訟只要仲介有「過失」就必須負責，消費者獲勝的機率會比較高。