佘彥興 撰文
某A行經台北市吉林路附近，突然一棟大樓剝落的外牆壁磚掉下，正巧砸中路人A，因此造成A頭部受傷，流血不止，所幸A送醫救治後並無大礙，然對此無妄之災，A應該向何人追究法律上責任？
上述案例取材自新聞報導，是我們真實生活中經常發生的意外事故。都市裡公寓大廈林立，然而隨著風吹日曬雨淋，加上夏季炙熱、冬季嚴寒，於熱漲冷縮狀況下，長期下來許多大樓都有外牆磁磚剝落的現象發生，外牆磁磚掉落的意外，光是台北市，於民國（以下同）106年就有888件、107年則有913件，也就是說每天都有2、3件外牆磁磚掉落打傷路人的意外發生。舊的大樓外牆，往往會隨著時間的流逝而逐漸老化、劣化，甚至影響到建築結構。
內政部營建署於105年1月間，便已行文責成各直轄市、縣（市）政府建立巡查通報機制，要求被列管有磁磚掉落可能的大樓限期改善，同時要求被列管的大樓外牆必須張貼警示設施，並予適當圈圍，以此提醒用路人注意安全，請用路人儘量走在騎樓內，避免發生不幸事故。此外，依照建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，建築物所有權人如果沒有盡到注意義務、並因此造成任何事故發生，依照建築法第91條規定，建築管理單位可以科處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上、30萬元以下之罰鍰，並得連續處罰；如造成傷亡者，更將另負相關民刑事責任。
然而上述行政機關所採取的手段方式，是基於建築法相關規定所採取的行政措施，然而除了行政裁罰外，大樓如果因為外牆磁磚剝落而打傷人，大樓所有人仍然亦須對受害人負民刑事責任。
一般公寓大廈的外牆應該歸誰所有？由誰管理？如果發生外牆磁磚剝落而打傷人的事故，此時該由誰來負責呢？
依照公寓大廈管理條例第8條第1項規定，變更外牆面構造的行為，必須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制，不能由區分所有權人任意加以使用或變更。由此可知，公寓大廈的外牆並不是公寓大廈區分所有權人的專有部分，而是屬於共用部分，既然外牆屬於共用部分，則外牆的所有權由全體區分所有權人共有，正因為外牆屬於共用部分，大樓外牆的管理應該由全體住戶負責，然而目前一般公寓大廈社區多半設有管理委員會（以下稱管委會），而公寓大廈社區住戶幾乎都會將大樓外牆的維護、修繕工作交給管委會負責，所以大樓外牆的修繕與維護便屬於管理委員會的職責，既然管委會是外牆的管理者，它就必須負擔維護、修繕的責任。但如果公寓大廈沒有成立管委會的話，則外牆的修繕、維護與管理將回歸由全體區分所有權人一起負責，也因為如此，如果本文中A被大樓外牆剝落的磁磚打中，假使大樓設有管委會，那就以管委會為被告求償，如果大樓沒有設管委會，A就必須以全體區分所有權人為被告，因為外牆既然屬於全體區分所有權人共有，全體區分所有權人就應該對被害人負起損害賠償的連帶責任。
不過有時候公寓大廈外牆部分，已經由區分所有權人會議決議或經由規約約定，交由特定區分所有權人使用而成為「約定專用部分」，此時該約定專用部分外牆之修繕、管理、維護的責任就不屬於管委會或全體區分所有權人，而應交由該約定專用部分之使用人負責，如果大樓約定專用部分的外牆脫落，就應該由約定專用的特定住戶來擔相關民刑事法律責任。
於本案中，如果公寓大廈有成立管委會，雖然外牆屬於全體區分所有權人共有，但是既然管委會是外牆的管理者，如果是因為疏於維護或管理不善，致使外牆磁磚掉落而將A砸傷，目前司法實務認定管委會具備訴訟上的當事人能力，這時為了程序上方便起見，被害人A可以直接選擇向管委會提告請求賠償，此時除非公寓大廈的管委會能夠證明他們針對外牆的設置、保管並沒有疏漏或缺失，或是損害的發生與這個缺失沒有關係，又或者他們對於防止損害的發生已經盡了相當的注意，否則管委會就必須向A請求賠償費用。
綜合以上論述，公寓大廈外牆磁磚如果剝落導致他人受傷、財損，應該視「外牆是否有約定專用」及「公寓大廈有無設立管委會」而定：
一、如果外牆無約定專用，且公寓大廈有設立管委會，則應由「管委會」負責。
二、倘若外牆無約定專用，且公寓大廈未設立管委會，則應由「全體區分所有權人」負責。
三、假使外牆有約定專用，則不論公寓大廈是否有設立管委會，均應由「約定專用部分之使用人」負責。