被大樓外牆剝落的壁磚打中,此時該由誰負責?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

被大樓外牆剝落的壁磚打中,此時該由誰負責? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

某A行經台北市吉林路附近,突然一棟大樓剝落的外牆壁磚掉下,正巧砸中路人A,因此造成A頭部受傷,流血不止,所幸A送醫救治後並無大礙,然對此無妄之災,A應該向何人追究法律上責任?

上述案例取材自新聞報導,是我們真實生活中經常發生的意外事故。都市裡公寓大廈林立,然而隨著風吹日曬雨淋,加上夏季炙熱、冬季嚴寒,於熱漲冷縮狀況下,長期下來許多大樓都有外牆磁磚剝落的現象發生,外牆磁磚掉落的意外,光是台北市,於民國(以下同)106年就有888件、107年則有913件,也就是說每天都有2、3件外牆磁磚掉落打傷路人的意外發生。舊的大樓外牆,往往會隨著時間的流逝而逐漸老化、劣化,甚至影響到建築結構。

內政部營建署於105年1月間,便已行文責成各直轄市、縣(市)政府建立巡查通報機制,要求被列管有磁磚掉落可能的大樓限期改善,同時要求被列管的大樓外牆必須張貼警示設施,並予適當圈圍,以此提醒用路人注意安全,請用路人儘量走在騎樓內,避免發生不幸事故。此外,依照建築法第77條第1項規定,建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全,建築物所有權人如果沒有盡到注意義務、並因此造成任何事故發生,依照建築法第91條規定,建築管理單位可以科處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上、30萬元以下之罰鍰,並得連續處罰;如造成傷亡者,更將另負相關民刑事責任。

然而上述行政機關所採取的手段方式,是基於建築法相關規定所採取的行政措施,然而除了行政裁罰外,大樓如果因為外牆磁磚剝落而打傷人,大樓所有人仍然亦須對受害人負民刑事責任。

一般公寓大廈的外牆應該歸誰所有?由誰管理?如果發生外牆磁磚剝落而打傷人的事故,此時該由誰來負責呢?

依照公寓大廈管理條例第8條第1項規定,變更外牆面構造的行為,必須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制,不能由區分所有權人任意加以使用或變更。由此可知,公寓大廈的外牆並不是公寓大廈區分所有權人的專有部分,而是屬於共用部分,既然外牆屬於共用部分,則外牆的所有權由全體區分所有權人共有,正因為外牆屬於共用部分,大樓外牆的管理應該由全體住戶負責,然而目前一般公寓大廈社區多半設有管理委員會(以下稱管委會),而公寓大廈社區住戶幾乎都會將大樓外牆的維護、修繕工作交給管委會負責,所以大樓外牆的修繕與維護便屬於管理委員會的職責,既然管委會是外牆的管理者,它就必須負擔維護、修繕的責任。但如果公寓大廈沒有成立管委會的話,則外牆的修繕、維護與管理將回歸由全體區分所有權人一起負責,也因為如此,如果本文中A被大樓外牆剝落的磁磚打中,假使大樓設有管委會,那就以管委會為被告求償,如果大樓沒有設管委會,A就必須以全體區分所有權人為被告,因為外牆既然屬於全體區分所有權人共有,全體區分所有權人就應該對被害人負起損害賠償的連帶責任。

不過有時候公寓大廈外牆部分,已經由區分所有權人會議決議或經由規約約定,交由特定區分所有權人使用而成為「約定專用部分」,此時該約定專用部分外牆之修繕、管理、維護的責任就不屬於管委會或全體區分所有權人,而應交由該約定專用部分之使用人負責,如果大樓約定專用部分的外牆脫落,就應該由約定專用的特定住戶來擔相關民刑事法律責任。

於本案中,如果公寓大廈有成立管委會,雖然外牆屬於全體區分所有權人共有,但是既然管委會是外牆的管理者,如果是因為疏於維護或管理不善,致使外牆磁磚掉落而將A砸傷,目前司法實務認定管委會具備訴訟上的當事人能力,這時為了程序上方便起見,被害人A可以直接選擇向管委會提告請求賠償,此時除非公寓大廈的管委會能夠證明他們針對外牆的設置、保管並沒有疏漏或缺失,或是損害的發生與這個缺失沒有關係,又或者他們對於防止損害的發生已經盡了相當的注意,否則管委會就必須向A請求賠償費用。

綜合以上論述,公寓大廈外牆磁磚如果剝落導致他人受傷、財損,應該視「外牆是否有約定專用」及「公寓大廈有無設立管委會」而定:

一、如果外牆無約定專用,且公寓大廈有設立管委會,則應由「管委會」負責。

二、倘若外牆無約定專用,且公寓大廈未設立管委會,則應由「全體區分所有權人」負責。

三、假使外牆有約定專用,則不論公寓大廈是否有設立管委會,均應由「約定專用部分之使用人」負責。

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