佘彥興 撰文
某A搬入一棟15層樓的公寓大樓社區，A住家恰巧是大樓頂樓，因屋內安裝分離式冷氣，A便將冷氣主機設置在大樓樓頂平台，而管委會向A表示大樓樓頂屬於全體住戶共有，所以要求A支付冷氣主機安裝費新台幣（以下同）6,000元作為支付給社區的回饋金。除了A以外，只要是跟A住同層的住戶也都將冷氣主機設置在大樓樓頂平台，所以管委會要求只要是將冷氣主機裝在樓頂的住戶們，都必須向管委會繳納這筆回饋金，A同意管委會的要求，並繳納該筆費用。隔年，新一屆管委會成立後，新屆管委會主委向A表示，若新任管委會委員堅持要所有住戶移機，此筆回饋金將不會予以退還，A聽了嚇一跳，假如依照管委會的說法，那麼住戶不就等於白繳回饋金了嗎？此時A該怎麼辦呢？
依照「公寓大廈管理條例」第3條第4款規定，公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，此為公寓大廈之「共用部分」，以一般的公寓大廈來說，頂樓平台、樓梯間等，均屬於大樓的共用部分，是供全體大樓住戶共同使用的。但是頂樓平台雖然屬於全體住戶共有，在法律上公有部份卻是可以約定由特定人專屬使用，此種「約定由特定人專屬使用」的契約，在法律上稱之為「分管契約」，此種分管契約在實務上頗為常見。分管契約是指共有人之間，就關於共有物如何使用管理所做的約定，依照目前司法實務多數見解，因為分管契約並未發生共有物本身的權利變動，所以分管契約只是一種債權契約，只要雙方同意，契約就會成立，而且並非以簽訂書面契約為必要，就算沒簽訂書面分管契約，只要能夠證明全體大樓住戶有同意將某特定區域交給其中一戶使用，此分管契約就會成立。
以本案為例，A在屬於全體住戶共有的大樓屋頂平台放置冷氣主機，確實是占用全體住戶共有的公共區域，按理來講，管委會或大樓其他住戶是可以要求A將冷氣主機拆除，但管委會告知A繳納6,000元回饋金之後，便同意A及其他頂樓住戶可以將冷氣機放置在屋頂平台，而且此措施已經施行了一段時間，這可能會被認定A與全體住戶間成立了一個分管契約，所以A將冷氣主機裝設在屋頂平台是沒有問題的。
當新一屆管委會成立後，新屆管委會主委向A表示，若新任管委會委員堅持要所有住戶移機，此筆回饋金將不會退還，同時冷氣機主機必須移除，新屆管委會的此一要求，等於是否認先前分管契約的協議。而管委會能否作此要求，要看「繳納6,000元回饋金，便同意住戶將冷氣主機放置在屋頂平台」此一約定如何形成而定：
【狀況一】
「繳納回饋金後，同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是既定的住戶公約，或是區分所有權人大會的決議：
如果「繳納6,000元回饋金後，同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是既定的住戶公約，或是區分所有權人大會的決議，而且合乎公寓大廈管理條例規範，那麼，新任委員是沒有權利去隨便更改此項住戶公約的，假如要更改住戶公約，那必須要經由區分所有權人大會（或稱為住戶大會）通過才可以。根據公寓大廈管理條例的立法意旨，原則上是希望公寓大廈內的住戶們擁有自主管理權，必要時才由主管機關的公權力適度介入。而住戶自主管理權的行使，便是透過區分所有權人會議（住戶開會），由所有住戶管理擬定與決議自己居住的住宅大樓應遵守事項，而執行區分所有權人決議事項的機構，則是管理委員會。所以如果是住戶大會允許繳納一定回饋金之後，住戶就可以在大樓屋頂平台裝設冷氣主機，管委會是不能自己隨便變更此決議。
在更改新的住戶公約或進行住戶大會決議時，倘若決議內容有損害A及其他住戶的權益時，A及其他住戶也可以在表決中投票反對，倘使修改新的住戶公約議案沒有通過，A就可以繼續在頂樓平台裝設冷氣機主機。
相反的，假如新的住戶大會通過新決議，要求所有頂樓平台裝設的冷氣機都要移除，那移機的費用必須由社區來支付，因為A先前是基於住戶大會決議，經由一個分管契約而「有權利」在屋頂平台設置冷氣機主機，現在社區要求A將冷氣機遷移，遷移費用當然應該由社區支付。
至於回饋金部分，要求管委會退還應該是沒辦法，畢竟A先前將冷氣機主機裝設在樓頂平台，A已經享受過權利了。
【狀況二】
「繳納回饋金後，同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是管委會自己的決定，沒有經過區分所有權人大會的決議：
如果A繳交6000元回饋金之後，就可以將冷氣機主機放置在屋頂平台，這是管委會自己的決定，住戶公約並沒有做出這樣的規定，同時這項措施也未經區分所有權人大會的決議，純粹是管委會或管理委員的個人便宜行事，假使是這種狀況，那麼在頂樓公有部份裝設冷氣主機本來就是違法的，爭議可能就大了。
假設是上述這種情況，倘若有大樓住戶不同意有人在頂樓裝設冷氣主機，得依「民法」第767條第1項中段「妨害排除」規定，請求A及其他裝設冷氣主機的住戶拆除冷氣主機，及依同法第821條規定，為全體共有人之利益，請求將頂樓平台清空並回復原狀，此時A還要自行負擔拆除費用。
至於A繳交給管委會的6000元回饋金，因為當初繳納回饋金的目的是希望能將冷氣機主機裝設在頂樓平台，現在這個目的沒有辦法達成，而且管委會這項措施也沒有經過住戶大會同意，A應可要求管委會返還該筆回饋金。