冷氣機主機裝設在頂樓,管委會要求移機該怎麼辦?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

冷氣機主機裝設在頂樓,管委會要求移機該怎麼辦? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

某A搬入一棟15層樓的公寓大樓社區,A住家恰巧是大樓頂樓,因屋內安裝分離式冷氣,A便將冷氣主機設置在大樓樓頂平台,而管委會向A表示大樓樓頂屬於全體住戶共有,所以要求A支付冷氣主機安裝費新台幣(以下同)6,000元作為支付給社區的回饋金。除了A以外,只要是跟A住同層的住戶也都將冷氣主機設置在大樓樓頂平台,所以管委會要求只要是將冷氣主機裝在樓頂的住戶們,都必須向管委會繳納這筆回饋金,A同意管委會的要求,並繳納該筆費用。隔年,新一屆管委會成立後,新屆管委會主委向A表示,若新任管委會委員堅持要所有住戶移機,此筆回饋金將不會予以退還,A聽了嚇一跳,假如依照管委會的說法,那麼住戶不就等於白繳回饋金了嗎?此時A該怎麼辦呢?

依照「公寓大廈管理條例」第3條第4款規定,公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,此為公寓大廈之「共用部分」,以一般的公寓大廈來說,頂樓平台、樓梯間等,均屬於大樓的共用部分,是供全體大樓住戶共同使用的。但是頂樓平台雖然屬於全體住戶共有,在法律上公有部份卻是可以約定由特定人專屬使用,此種「約定由特定人專屬使用」的契約,在法律上稱之為「分管契約」,此種分管契約在實務上頗為常見。分管契約是指共有人之間,就關於共有物如何使用管理所做的約定,依照目前司法實務多數見解,因為分管契約並未發生共有物本身的權利變動,所以分管契約只是一種債權契約,只要雙方同意,契約就會成立,而且並非以簽訂書面契約為必要,就算沒簽訂書面分管契約,只要能夠證明全體大樓住戶有同意將某特定區域交給其中一戶使用,此分管契約就會成立。

以本案為例,A在屬於全體住戶共有的大樓屋頂平台放置冷氣主機,確實是占用全體住戶共有的公共區域,按理來講,管委會或大樓其他住戶是可以要求A將冷氣主機拆除,但管委會告知A繳納6,000元回饋金之後,便同意A及其他頂樓住戶可以將冷氣機放置在屋頂平台,而且此措施已經施行了一段時間,這可能會被認定A與全體住戶間成立了一個分管契約,所以A將冷氣主機裝設在屋頂平台是沒有問題的。

當新一屆管委會成立後,新屆管委會主委向A表示,若新任管委會委員堅持要所有住戶移機,此筆回饋金將不會退還,同時冷氣機主機必須移除,新屆管委會的此一要求,等於是否認先前分管契約的協議。而管委會能否作此要求,要看「繳納6,000元回饋金,便同意住戶將冷氣主機放置在屋頂平台」此一約定如何形成而定:

【狀況一】

「繳納回饋金後,同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是既定的住戶公約,或是區分所有權人大會的決議:

如果「繳納6,000元回饋金後,同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是既定的住戶公約,或是區分所有權人大會的決議,而且合乎公寓大廈管理條例規範,那麼,新任委員是沒有權利去隨便更改此項住戶公約的,假如要更改住戶公約,那必須要經由區分所有權人大會(或稱為住戶大會)通過才可以。根據公寓大廈管理條例的立法意旨,原則上是希望公寓大廈內的住戶們擁有自主管理權,必要時才由主管機關的公權力適度介入。而住戶自主管理權的行使,便是透過區分所有權人會議(住戶開會),由所有住戶管理擬定與決議自己居住的住宅大樓應遵守事項,而執行區分所有權人決議事項的機構,則是管理委員會。所以如果是住戶大會允許繳納一定回饋金之後,住戶就可以在大樓屋頂平台裝設冷氣主機,管委會是不能自己隨便變更此決議。

在更改新的住戶公約或進行住戶大會決議時,倘若決議內容有損害A及其他住戶的權益時,A及其他住戶也可以在表決中投票反對,倘使修改新的住戶公約議案沒有通過,A就可以繼續在頂樓平台裝設冷氣機主機。

相反的,假如新的住戶大會通過新決議,要求所有頂樓平台裝設的冷氣機都要移除,那移機的費用必須由社區來支付,因為A先前是基於住戶大會決議,經由一個分管契約而「有權利」在屋頂平台設置冷氣機主機,現在社區要求A將冷氣機遷移,遷移費用當然應該由社區支付。

至於回饋金部分,要求管委會退還應該是沒辦法,畢竟A先前將冷氣機主機裝設在樓頂平台,A已經享受過權利了。

【狀況二】

「繳納回饋金後,同意住戶將冷氣機放置在屋頂平台」是管委會自己的決定,沒有經過區分所有權人大會的決議:

如果A繳交6000元回饋金之後,就可以將冷氣機主機放置在屋頂平台,這是管委會自己的決定,住戶公約並沒有做出這樣的規定,同時這項措施也未經區分所有權人大會的決議,純粹是管委會或管理委員的個人便宜行事,假使是這種狀況,那麼在頂樓公有部份裝設冷氣主機本來就是違法的,爭議可能就大了。

假設是上述這種情況,倘若有大樓住戶不同意有人在頂樓裝設冷氣主機,得依「民法」第767條第1項中段「妨害排除」規定,請求A及其他裝設冷氣主機的住戶拆除冷氣主機,及依同法第821條規定,為全體共有人之利益,請求將頂樓平台清空並回復原狀,此時A還要自行負擔拆除費用。

至於A繳交給管委會的6000元回饋金,因為當初繳納回饋金的目的是希望能將冷氣機主機裝設在頂樓平台,現在這個目的沒有辦法達成,而且管委會這項措施也沒有經過住戶大會同意,A應可要求管委會返還該筆回饋金。

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