將房屋租給公司時,房東該如何報稅?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

將房屋租給公司時,房東該如何報稅? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

許多人在出租房屋時,都希望能將自己的房屋租給公司當作辦公室使用,因為承租人如果是公司的話,感覺上似乎經濟能力比較強,付房租的時候應該比較不會有積欠租金的狀況,如果有本刊讀者您的房屋要出租,當租賃契約上的承租人是公司時,每年的4月、5月是報稅季節,這時候作為房東的您要特別注意哪些事情呢?

一、房屋稅的稅率會增加:

首先,如果公司設立營業登記在您的房屋,此時您的房屋所要繳納的房屋稅即適用「營業用」的3%,而非原來的自住稅率1.2%,或是1.5%(房屋雖然出租,但仍然為住宅,而非用作公司營業)。因為依照「房屋稅條例」第5條第1項第1款規定,自用住宅房屋稅率為1.2%;而同法第5條第1項第2款則規定,非住家用房屋,如供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,最低不得少於其房屋現值3%,所以如果將自己的住家登記為公司,房屋稅會被提高至3%。

如果房屋出租作為營業用的面積並非100%(例如:僅出租房屋一部分作為公司使用,其他部分仍為住家),在這種狀況下房東可以向稅捐單位說明(比方:目前房屋可能2/3為營業用,1/3為住宅用),當稅捐機關了解狀況後,如有必要,稅捐單位就會到房屋現場查看,若確認屬實,稅率就會反映在次年的房屋稅金額的計算上。也就是說,如果您是住家跟營業辦公室混合,依照「房屋稅條例」第5條第1項第3款規定,倘若房屋同時有自住及營業用,可以向所在地的稅捐徵機關申請依住家及營業用的各自面積,適用不同稅率來課徵房屋稅,前提是供營業用的課稅面積最低不得少於房屋全部面積1/6。若申請登記完成,只會有1/6面積調整成營業用稅率3%。

二、房東需繳交租賃所得稅:

首先要說明的是,沒有一條法律有規定「租賃稅」這三個字,所謂的「租賃稅」,是指房東依照所得稅法,應就出租房屋而取得之租金收益繳納綜合所得稅。當房客是公司,並且將房租租金列為公司的費用項目時,依照「各類所得扣繳率標準」第2條第1項規定:「納稅義務人如為中華民國境內居住之個人,或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業,按下列規定扣繳:…(略)…。五、租金按給付額扣取百分之十。」,此時房客每個月需幫房東預先扣繳10%的租賃稅,房東於每年五月年度報稅的時候,再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額,多退少補。

不過上述10%的租賃稅只是原則上房東應繳納的稅率,至於實際上應該繳納的稅率多少,仍然應該依照房東實際收入而定,也就是說,房東實際應該繳納的稅率要依照房東的綜合所得淨額多寡認定,可能是5%、12%、20%、30%或40%。而房東每年報稅時,只須繳納核定稅額與扣繳稅額間的差額即可;且國稅局核定後若發現有溢繳的情形,也會退還溢繳稅款。

三、租金超過新台幣兩萬元時,需要繳納二代健保費用:

如果房客是公司行號、且每次給付的租金超過新台幣2萬元時,房東還需要繳交2.11%的「二代健保」。原本二代補充健保保險費的費率是1.91%,但衛生福利部中央健康保險署自民國(以下同)101年1月1日起,將二代健保補充保險費費率自1.91%調整為2.11%,故自110年1月1日起,保險對象單次領取利息所得、股利所得、租金收入及執行業務收入達新台幣(以下同)20,000元者,需依新費率2.11%扣取補充保費。

也就是說,只要符合以下3個條件,房東就必須繳納二代健保費用:

1、房東是個人;

2、房客是營業使用,例如是公司行號;

3、每月租金超過2萬元。

在台灣看病原則上不需要花太多錢,這是因為我們有完善的健保制度,然而,隨著健保經費吃緊,政府為了增加健保經費來源,因此便有了二代健保。在以往健保經費的主要來源是以經常性薪資所得為主,而「非薪資所得」像是租金所得,過去就完全不需要繳納,現在政府為了補充健保費用,於是二代健保便針對非薪資所得收取保費。二代健保補充險費主要是政府要求公司在發放薪資之外,如果有給付給個人其他薪資獎金或費用,要在支付時先代為繳納「二代健保補充保費」(跟扣繳的概念很像),其中「租金所得」就是最常見的項目之一。

那麼二代健保的費用如何計算呢?

舉例來說:

若租金給付每月30,000元整,因為租金高過兩萬元,所以房東要繳納二代健保以及租賃所得稅扣繳。

租賃所得稅扣繳=30,000 × 10% = 3,000元

二代健保=30,000 × 2.11% = 633元

交付房租時,給房東30,000 – 3,000 – 633  =  26,367元,其中3,000元在次月10日前至銀行繳納,而633元的二代健保在次月底前繳納。

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