前屋主戶籍沒有遷出去,新屋主該如何處理?

佘 彥興
發布 最後更新時間 12,413 瀏覽

佘彥興 撰文

前屋主戶籍沒有遷出去,新屋主該如何處理? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

社會新聞經常報導,許多人滿心愉悅的入住新購房屋,沒想到前屋主竟未將戶籍遷離,新屋主搬入房屋後,卻經常收到銀行或地方稅捐處寄給前屋主的信件,有時是帳單,甚至還有法院訴訟通知書,更誇張的是竟然還有莫名的黑衣人直接上門要債,這些狀況讓新屋主每天提心吊膽,不知道該怎麼辦了!

戶籍地是政府認定下,每位國民的正式住所,所以對每個人的權利義務都有相當影響,現行我國的戶籍制度係依照「戶籍法」之規定辦理,主要分為身分登記及遷徙登記。依照戶籍法第16條第1項規定,人民遷出原戶籍地後三個月內,應至遷入地申報遷入登記。除了中華民國國民身分證以外,現行戶籍制度衍生出來的戶籍謄本、戶口名簿……等,都是政府機構經常要求人民提供以玆核對的證明文件。

如果前屋主搬遷後,卻未依照戶籍法第16條第1項規定,將戶籍遷離原址,而新屋主搬入房屋後,卻經常收到前屋主的銀行、稅捐信件、帳單通知書……等,面對上述狀況,戶籍法第50條第1項規定:「全戶遷離戶籍地,未於法定期間申請遷徙登記,無法催告,經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時,戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」,依照上述規定,房屋所有權人對於房屋地址內尚未遷離戶籍的人士,可依法向戶政機關申請將其強制遷出的程序。只要你是「房屋所有權人」,想要將權狀地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出,只要到房屋所在地的戶政事務所申請即可,經戶政事務所派員調查確認屬實後,就會將前屋主的戶籍遷出,暫時移置當地的戶政事務所。

如果是房東先前將房屋出租給房客,而房客退租離開時未將戶籍遷出的狀況呢?此時,房東同樣也可以依照上述戶籍法第50條第1項規定,申請戶政機關強制將房客戶籍遷出。.

另一種較麻煩的情況是,前屋主(或前房客)是在房屋現址開設公司或行號,但搬離時沒有去登記註銷營業登記,導致屋主或是後來取得房屋所有權的人,在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅。因為依照「房屋稅條例」第5條第1項第1款規定,自用住宅房屋稅率為1.2%;而同法第5條第1項第2款則明定,非住家用房屋,如供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,最低不得少於其房屋現值3%,所以如果將自己的住家登記為公司或行號,房屋稅會被提高至3%。

假如遇到這種情況,現屋主要怎麼做才能註銷營業登記,變回自住房屋使用,並恢復原本1.2%稅率呢?假如遇到前屋主(或前房客),遲遲不肯註銷營業登記,有幾個方式可以解決:

一、向公司或行號登記所在地的主管機關檢舉申報不實:

依「加值型及非加值型營業稅法」第28條規定,只要有對外營業之固定營業場所,皆須依規定申請營業登記,登記地址必須與實際營業地址相同,否則登記地址視同為虛設行號,而實際營業地址將會被視為未經登記擅自營業,都是違規。

如果前屋主(或房客)是經營獨資或合夥行號,依照「商業登記法」第29條第1項第3款規定,經查核該行號距離實際遷離日超過6個月卻沒有申請變更登記,主管機關得依利害關係人申請(例如房東或現任屋主)或職權,撤銷該行號的營業登記。也就是說,如果遇到前屋主或房客不辦理遷址的狀況,房東或現任屋主可以用這種方式逼使前屋主(或前房客)趕快去辦理遷址。

假使前屋主(或前房客)是開設公司,因為「商業登記法」只適用於一般獨資或合夥商號,並不適用於公司,而「公司法」中並無類似「商業登記法」第29條這樣的規定,但新屋主仍然可以向公司登記所在地的主管機關通報前屋主(或前房客)所開設的公司業已遷離,前屋主(或前房客)所開設公司若未辦理遷址登記,仍會受「加值型及非加值型營業稅法」第45條所規定,營利事業因未依規定申請稅籍登記而必須受到處罰。

二、向稅捐機關提出遷址或註銷營業登記申請:

依照「房屋稅條例」第7條規定,房屋如有變更使用時,納稅義務人應於三十日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。所以當你買賣已經到過戶的階段,或是租賃契約結束日,要記得要求前屋主(或前房客)趕快辦妥遷址或註銷營業登記。假設前屋主(或前房客)無法完成遷址或註銷營業登記,現任屋主或房東也記得要在30日內,向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實,稅捐機關派人查核後屬實,就可申請依實際使用情形來課稅。

三、透過訴訟方式請求前屋主(或房客)所開設的公司遷出:

假使前屋主(或房客)是開設公司,但搬離後卻遲遲不將公司營業登記遷出,當嘗試過以上方式都沒有辦法解決時,此時新屋主(或房東)便須提起訴訟,證明該公司已經不在現址營業,並以該公司為被告,請求法院判決該公司應遷出登記,雖然打官司可能較為麻煩,但卻是一種效果立竿見影的方式。

.

發表評論

相關報導