違章建築可以出租嗎?YES OR NO?

佘 彥興
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撰文/哇新聞法務中心

違章建築可以出租嗎?YES OR NO? WOONEWS 哇新聞
違建可以出租給別人嗎? 答案是可以的,違建當然可以出租!

 所謂違章建築(以下簡稱「違建」)是指未經過政府核可發給建築執照及使用執照就擅自建造的建築物。正因為這種建築物興建時沒有經過政府許可,所以屬於違法建築物,也因為屬於違法建築物,所以無法向地政機關辦理所有權登記,既然不能辦理所有權登記,當然也就沒有所有權狀、建物謄本等這些房屋權利的證明文件。

 那麼問題來了,違建可以出租給別人嗎? 答案是可以的,違建當然可以出租!但是就房客的立場來說,如果承租違章建築,有許多事情需要注意,否則會有很多麻煩喔!

 從法律面來看,違章建築雖然沒有經過政府核可,是一種違法建物,但實際上違章建築還是一種建築物,他也是有一定經濟價值,因此雖然違章建築無法辦理所有權登記,卻並不影響起造人對違章建築具體為管理、處分的權利,所以違建的所有人是可以將違章建築出租他人。雖然如此,但畢竟違章建築是違法存在的建物,自然會面臨遭舉報拆除的風險,而房客最擔心的,莫過於租賃期間因違章建築遭到拆除,進而導致無處容身。因此,在簽訂租賃契約時,房客應該先跟房東確認自己承租的房屋是否屬於違建,而最好的確認方式,就是請房東提出房屋的建物登記謄本跟所有權狀。

 因為違章建築有被拆除的風險,所以一般來說,違建的租金通常會比較便宜,對於某些人還是具有一定吸引力,因此事實上承租違章建築的人還不少,但假如房客在承租期間,真的發生遭人舉報拆除的情形時,房客是否可以向房東請求賠償?或是,房客簽約後才發現房屋是違建,這時房客想要提前終止租約,房東可否主張房客違約?

問題一:房客在承租房屋期間,不幸發生遭人舉報拆除違建的情形,房客是否可以向房東請求賠償?

 關於這個問題,需要分成下列幾種狀況說明:

(一)、房東「有事前告知」房客房屋是違章建築--

 如果房東有事告知房客房屋是違章建築,或許在租約裡面就會有關於「房屋於租賃期間遭到拆除,房東不必負責」等免責約定,畢竟雙方於簽約時都已認知房屋是違章建築,也預見房屋隨時會有遭到舉報拆除的可能,房東為了避免自己日後麻煩上身,就可能會先在契約裡加註免責約款。而房客若於事前就知悉房屋是違章建築卻仍然同意簽約時,那麼即便房屋在租賃期間就遭拆除,恐怕也不能向房東求償。房客於承租建築物時,若已知道承租建物是違建的話,則務必要再三考慮是否承租,因為在「明知是違建而仍同意簽約」的情況下,幾乎無法受到法律保護。

(二)、房東「沒有事先告知」房客房屋是違章建築--

 假使房東沒有事先告知房客房屋是違建,對房客來說,也就完全沒有預見租屋處遭到拆除的可能性,如此一來,當房屋在租賃期間遭到拆除,房東就必須負擔賠償房客的責任。民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」,房東沒有事先告知房客房屋是違建,造成房客承租的房屋被拆除,房東已經違反民法第423條「租賃物之交付及保持義務」,依照民法第226條第1項規定:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。」,因為房東沒有事先告訴房客房屋是違建,導致房客於租賃期間房屋遭到拆除,無法繼續使用房屋,此時房客可以依照民法第226條第1項規定要求房東負損害賠償責任。

問題二:房客簽約後才發現房屋是違建,這時房客想要提前終止租約,房東可否主張房客違約?

(一)、假設房客承租的違章建築沒有被拆除,但房客簽約後才發現房屋是違建,此時房客純粹出於擔心而想提前終止租約,在這種情況下房客是需要負起違約責任的,因為「擔心被拆除」並不是合法終止契約的理由,畢竟違章建築沒有被舉報、沒有被拆除,因為什麼都沒發生,租賃契約還是有效存在,房屋可以繼續讓房客使用,租賃契約不會因為出租房屋是違建而失效,所以此時房客要求提前終止租約,會被認定是要求提前終止租約的房客違約,房客可能需要對房東負違約賠償責任(除非租約裡面有特別約定,房東隱瞞出租房屋是違建時要賠償房客)。

(二)、假設房屋還沒被拆除,但已經被列冊隨時可能被拆除的話,房客就可以依照民法第424條的規定,跟房東主張承租的房屋有瑕疵,進而要求終止租約且不用賠償。民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」,因為房屋有隨時被拆除的可能性,房客居住安全有受侵害之虞,所以房客可以援引民法第424條規定提前終止租賃契約。

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