撰文／哇新聞法務中心
所謂違章建築（以下簡稱「違建」）是指未經過政府核可發給建築執照及使用執照就擅自建造的建築物。正因為這種建築物興建時沒有經過政府許可，所以屬於違法建築物，也因為屬於違法建築物，所以無法向地政機關辦理所有權登記，既然不能辦理所有權登記，當然也就沒有所有權狀、建物謄本等這些房屋權利的證明文件。
那麼問題來了，違建可以出租給別人嗎？ 答案是可以的，違建當然可以出租！但是就房客的立場來說，如果承租違章建築，有許多事情需要注意，否則會有很多麻煩喔！
從法律面來看，違章建築雖然沒有經過政府核可，是一種違法建物，但實際上違章建築還是一種建築物，他也是有一定經濟價值，因此雖然違章建築無法辦理所有權登記，卻並不影響起造人對違章建築具體為管理、處分的權利，所以違建的所有人是可以將違章建築出租他人。雖然如此，但畢竟違章建築是違法存在的建物，自然會面臨遭舉報拆除的風險，而房客最擔心的，莫過於租賃期間因違章建築遭到拆除，進而導致無處容身。因此，在簽訂租賃契約時，房客應該先跟房東確認自己承租的房屋是否屬於違建，而最好的確認方式，就是請房東提出房屋的建物登記謄本跟所有權狀。
因為違章建築有被拆除的風險，所以一般來說，違建的租金通常會比較便宜，對於某些人還是具有一定吸引力，因此事實上承租違章建築的人還不少，但假如房客在承租期間，真的發生遭人舉報拆除的情形時，房客是否可以向房東請求賠償？或是，房客簽約後才發現房屋是違建，這時房客想要提前終止租約，房東可否主張房客違約？
問題一：房客在承租房屋期間，不幸發生遭人舉報拆除違建的情形，房客是否可以向房東請求賠償？
關於這個問題，需要分成下列幾種狀況說明：
（一）、房東「有事前告知」房客房屋是違章建築－－
如果房東有事告知房客房屋是違章建築，或許在租約裡面就會有關於「房屋於租賃期間遭到拆除，房東不必負責」等免責約定，畢竟雙方於簽約時都已認知房屋是違章建築，也預見房屋隨時會有遭到舉報拆除的可能，房東為了避免自己日後麻煩上身，就可能會先在契約裡加註免責約款。而房客若於事前就知悉房屋是違章建築卻仍然同意簽約時，那麼即便房屋在租賃期間就遭拆除，恐怕也不能向房東求償。房客於承租建築物時，若已知道承租建物是違建的話，則務必要再三考慮是否承租，因為在「明知是違建而仍同意簽約」的情況下，幾乎無法受到法律保護。
（二）、房東「沒有事先告知」房客房屋是違章建築－－
假使房東沒有事先告知房客房屋是違建，對房客來說，也就完全沒有預見租屋處遭到拆除的可能性，如此一來，當房屋在租賃期間遭到拆除，房東就必須負擔賠償房客的責任。民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，房東沒有事先告知房客房屋是違建，造成房客承租的房屋被拆除，房東已經違反民法第423條「租賃物之交付及保持義務」，依照民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，因為房東沒有事先告訴房客房屋是違建，導致房客於租賃期間房屋遭到拆除，無法繼續使用房屋，此時房客可以依照民法第226條第1項規定要求房東負損害賠償責任。
問題二：房客簽約後才發現房屋是違建，這時房客想要提前終止租約，房東可否主張房客違約？
（一）、假設房客承租的違章建築沒有被拆除，但房客簽約後才發現房屋是違建，此時房客純粹出於擔心而想提前終止租約，在這種情況下房客是需要負起違約責任的，因為「擔心被拆除」並不是合法終止契約的理由，畢竟違章建築沒有被舉報、沒有被拆除，因為什麼都沒發生，租賃契約還是有效存在，房屋可以繼續讓房客使用，租賃契約不會因為出租房屋是違建而失效，所以此時房客要求提前終止租約，會被認定是要求提前終止租約的房客違約，房客可能需要對房東負違約賠償責任（除非租約裡面有特別約定，房東隱瞞出租房屋是違建時要賠償房客）。
（二）、假設房屋還沒被拆除，但已經被列冊隨時可能被拆除的話，房客就可以依照民法第424條的規定，跟房東主張承租的房屋有瑕疵，進而要求終止租約且不用賠償。民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」，因為房屋有隨時被拆除的可能性，房客居住安全有受侵害之虞，所以房客可以援引民法第424條規定提前終止租賃契約。