佘彥興 撰文
某A家住國宅社區一樓，A為了想美化環境，於是便在自家周圍搭設棚架，並種植花木，在A細心栽培下，住家周遭花團錦簇，美不勝收，路人都稱讚不已，孰知某日竟有鄰人B要求A將這些花木移走，聲稱要將空地作為社區公共停車場，A不同意B的要求，沒想到一個月後A竟然收到地檢署的傳票，B對A提出竊佔罪的刑事告訴，A覺得自己很無辜，只是種種花草想綠化環境，這樣也會構成刑事竊佔罪嗎？
建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」，同條第2項稱：「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」，以上建築法第11條為「法定空地」之規定，所謂「法定空地」就是建築物與其前後左右之道路或其他建築物間所必須保留的空間，而公寓大廈之法定空地為全體住戶共有，且係依法留設，不得擅作他用，但台灣都會地區因為人口稠密，寸土寸金，居住空間不足，常見社區大樓住戶未經過其他住戶同意便使用法定空地，有些人是不曉得自己住家附近的空地是法定空地故而使用，但也有人明知是法定空地但仍然加以佔用，這樣的情況便會涉犯刑法竊佔罪。
所謂刑法上的竊佔罪，依刑法第320條第2項規定，係指「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產」，易言之，行為人主觀上須「意圖為自己或第三人不法之利益」，客觀上則要有竊佔之行為事實。在本文案例中，A在國宅住家附近的空地種花種樹，就是佔用了法定空地，剛開始A不曉得自己占用法定空地，可是經過B警告後，A卻繼續使用法定空地種植樹木，此時A就有涉犯刑事竊佔罪之可能。
或許有讀者覺得A很可憐，那麼本案中A難道沒有解套的辦法嗎？此時若A能夠提出「擁有使用權」的主張時，或許就能解決問題。
繼續下面說明之前，我們要先理解一個名詞「區分所有權人」，區分所有權人就是「區分所有權」的擁有者；「區分所有權」常見於公寓大廈中，是指一棟建築物中，有數個人各自擁有建築物的特定部分（法律上稱為專有部分，通常是指每個家戶單位），而針對該建築物特定部分以外的其他部分及附屬部分，則由這群人共有（法律上稱為共用部分，例如大廈樓頂、樓梯、大廳、地下室……等）。舉例來說，某大廈有50個公寓單位，還有共用的樓梯、地下室、大廳，甲1～甲50等50個人，各自擁有大廈的一個家戶單位專有部分，對於共用的樓梯、地下室、大廳，則按照各自共有的比例持有所有權，而「區分所有權」就包括專有部分和共用部分的所有權，區分所有權人就是擁有這個「區分所有權」的人士。
了解「區分所有權」、「區分所有權人」這幾個概念後，我們就可以接著進行下面的說明。
因為公寓大廈的全體住戶都是「區分所有權人」，依照公寓大廈管理條例第9條第1項：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」，同條第2項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」。也就是說，區分所有權人對於共有之法定空地，應按其共有之應有部分比例享有使用收益權利，至於區分所有權人，對於共有之法定空地，要約定如何使用則屬於住戶之自主權限，應由區分所有權人成立管理委員會並制定規約，在規約中載明各區分所有權人對建築物共有部分及其基地之使用收益權限，以及住戶對共有部分使用之特別約定。所以法定空地如果經區分所有權人共同約定法定空地之使用方式，那麼特定區分所有權人就有取得法定空地「使用權」的可能性。因此本案中，如果A主張其佔用法定空地是基於合法的使用權（例如：房屋出賣人在賣房屋時，表示已經事先徵得其餘住戶同意，出賣人有取得該法定空地之使用權，而將該使用權與房地所有權一同出售），如果A在買房屋時，出賣人表示已經徵得其他住戶同意，他可以使用法定空地，那麼A就不會成立竊佔罪。
另一個解套方式，就是A一家人如果長期在法定空地上種植花木，時間已長達數十年之久，其他區分所有權人都沒有表示反對意見，A或許可以主張其他區分所有權人已經「默許」他使用法定空地。例如從A的父親就開始在法定空地上種植花木，到了A繼續搭設棚架種植花草，鄰居都沒有反對A一家人佔用法定空地，A可以以此主張其他區分所有權人已經「默許」他使用法定空地，這樣也部會成立竊佔罪，司法實務上曾經有類似的法律見解。既然其他區分所有權人已經「默許」他使用法定空地，A已經取得同意權，當然也就沒有竊佔的問題。
本案A另一個答辯的方式，就是主張自己沒有佔用法定空地的意圖。如果A在法定空地上搭設棚架種植花木，但是佔用的方式沒有「繼續性」或「排他性」，例如：社區所有住戶都可以到他的花圃去玩耍、花圃是開放性質自由進出，A只是單純在法定空地上種花，並沒有據為己有（或據為己用）事實，這樣就沒有刑事竊佔罪的問題。住戶雖然也是法定空地的共有人，但各共有人之共有權是抽像存在於共有物之全部，佔用法定空地的共有人若沒有得到全體共有人同意，就以「排他性」、「繼續性」方式佔用法定空地，這就會觸犯竊佔罪，但是如果佔用方式沒有「排他性」，這樣就不會成立竊佔罪。
除了上述刑事部分的竊佔罪責任外，佔用法定空地之共有人，也會對其他共有人的權利造成侵害，其他共有人可以依民法第179條之不當得利規定，或民法第184條之侵權行為規定，向佔用法定空地的共有人請求民事賠償。