佘彥興 撰文
A父有感於自己年歲已高，想在生前把自己的房屋土地過戶給孩子B，但A父又擔心B會隨意變賣房屋土地，或是將不動產拿去抵押貸款，那麼A父有沒有甚麼方法可以將房屋所有權移轉給孩子，又不必擔心孩子B擅自將房屋出售或貸款呢？
答案是：有的，A父可以將房屋土地去辦理「限制登記」！而本文就帶大家了解甚麼是不動產的「限制登記」。
所謂不動產「限制登記」，是指原本的房屋土地所有權人，在地政機關登記的建物、土地謄本上，註記有預告登記、查封、假扣押、假處分、或破產等狀況，因此無法將房屋或土地移轉登記給新的所有權人，這種狀況就是不動產的「限制登記」。簡單來說，就是一種限制不動產所有權人自由處分他自己財產的登記行為。
限制登記，包含了以下幾種情況：
一、預告登記
二、查封登記
三、假扣押登記
四、假處分登記
五、破產登記
第一種，不動產預告登記：
不動產預告登記在民間常常使用，主要效力是讓不動產所有權人不能自由處分他的房屋。由於台灣不動產過戶是採取登記制，而登記需要作業時間，早期有人將房屋「一屋二賣」，就是同一棟房屋同時賣給兩個人（通常狀況是，後買者出價較前買者高，所以原屋主寧願對前手違約，但也要賣給後手），因為「一屋二賣」造成後續衍生諸多糾紛，為了避免上面這種狀況發生，許多買家在買賣房屋時，會要求賣方先將房屋辦理「預告登記」，這樣就不會發生一屋二賣的情況，因為辦理不動產預告登記後，原屋主如果要將房屋土地移轉給他人，是必須經過辦理預告登記權人同意的，透過這種方式，房屋土地出賣人就無法一屋二賣。
在我們文章開頭的案例，A父把房屋土地過戶給小孩B，A又擔心B隨意變賣房屋土地，若設定預告登記後，在未經A父同意狀況下，孩子B便沒有辦法隨意變賣屋子土地了！依照土地法第79條之1第1項規定，辦理土地預告登記，必須檢附原權利人的同意書，並向地政機關辦理；而土地法第79條之1第2項則明定，一旦辦理預告登記後，在預告登記未塗銷之前，原權利人所為一切妨礙登記人權益的行為，都會被認定是無效的。除了房屋土地無法任意移轉外，如果有人拿被設定預告登記的不動產向銀行貸款，就銀行立場來說，這種不動產對銀行債權相當沒有保障，銀行通常都不會接受，就算是民間金主也大多謝絕借款人用這種被設定預告登記的房屋作擔保，所以A父也不必擔心B會將房屋土地拿去貸款。
第二種，查封登記
查封登記是強制執行程序的一種，可以和第三種假扣押登記、第四種假處分登記一起討論。查封登記是由法院提出，可以針對動產及不動產做出禁止處分（轉移、買賣、抵押等）的限制，但查封登記多半是民事訴訟紛爭已經確定後，債權人持勝訴判決，透過法院民事執行處去對債務人的財產進行的查封程序。
第三種、假扣押登記
假扣押登記也是強制執行程序的一種，但假扣押是發生在民事訴訟紛爭確定前，債權人為了防免債務人在冗長的訴訟程序中脫產，所以先對債務人的動產或不動產進行暫時性扣押。假扣押登記也是由法院提出的程序。
第四種、假處分登記
假處分登記也是強制執行程序的一種，但假處分是發生在民事訴訟紛爭確定前，債權人暫時限制債務人處分其非金錢財產的權力。債權人就金錢請求，可以聲請法院假扣押；金錢以外的請求，便是聲請法院假處分，主要用於維持現狀，避免債務人進行移轉等行為。例如：甲與乙訂立房屋買賣契約，甲交付價金給乙後，乙遲遲不肯交屋，並且開始尋覓下個買家，甲除了起訴請求乙交付房屋外，在起訴前可以向法院聲請假處分，請求法院命乙不得對該房屋為任何處分。
第五種，破產登記
當債務人負債累類，其資產不足以清償所有債務，債務人可以透過破產程序，將債務人的資產公平地分配給全體債權人，避免債權人採取先搶先贏的方式向債務人討債，債權人除了受到分配的部分以外，其餘的債權請求權在法律上都被視為消滅，經由這種方式，讓債務人的生活還有機會重新回歸正軌。破產制度就是讓公權力介入債務人的財產糾紛，透過法治程序替私人解決債務，避免私人間因為債務問題引發社會糾紛。
當法院對債務人為破產宣告後，為了保全債務人的財產，法院會囑託登記機關就債務人的財產為破產登記。破產法第66條規定：「法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記所，囑託為破產之登記。」，破產人受法院為破產宣告及破產登記後，就喪失對自己財產的管理權及處分權，所以破產登記，就是法院於債務人不能清償其債務的狀況下，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分。