房客可以提前終止租約嗎?

佘 彥興
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佘彥興 撰文

房客可以提前終止租約嗎? WOONEWS 哇新聞
照片引用自Pexels免費圖庫

童先生因為工作點變更,導致租屋處與公司的距離增加許多,每天通勤時間必須多花一個小時,童先生覺得非常不方便,於是便想和房東提前終止租約,另外找鄰近新公司的套房承租,但房東卻不同意提前終止租約,房東認為雙方是簽訂兩年定期租賃契約,同時合約有規定雙方不得任意終止租賃關係,所以房東認為童先生必須遵守租約,即使提前搬走仍須將租期內的房租繳清。

如果在雙方訂有固定期限的定期租賃關係下,房客可以提前終止租約嗎?

根據行政院主計總處民國109年所進行的統計,全台有逾87萬戶房客,推估租屋人口總數約略超過245萬人,該調查報告指出,將近一半民眾租屋時都會遇到不少糾紛,其中常遇到狀況其中之一,就是房東或房客在房屋租賃期間,因為發生突然變故,所以有一方想提前終止租賃契約,此時房東與房客就很容易發生爭執,畢竟對房客來說,突然被要求搬家確實是很大的困擾;同樣地,對房東而言,自己為了迎接房客到來大費周章整理房屋,結果房客卻只住了短短一段時間便要求提前終止租約,這對房東來講情何以堪?如果讀者們今天您是房東或房客,面對上述狀況該如何處理?

房客能否在租約尚未到期就提前終止租約,首先要看租賃契約如何規定。如果是透過房仲居間媒介房屋出租,一般都會使用行政院消費者保護委員會頒訂的「住宅租賃契約書範本」、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,範本裡面有規定「得提前終止租約」及「不得提前終止租約」兩類。

一、契約中有約定一方「得」提前終止租賃關係的情況:

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如果雙方約定在租賃期間可以隨時終止租約,房客應該至少在一個月前通知房東,同時房客原則上不需要賠償房東違約金,但如果房客沒有在一個月前預先通知房東終止租賃契約,此時房客便應支付房東違約金,同時違約金賠償範圍最高不得超過一個月租金。

二、契約中約定任何一方「不得」提前終止租約的狀況:

比較有爭議就是雙方在契約中規定不得提前終止租約,但卻有一方要求提前終止租賃關係,如同本文中童先生的情況,此時房東與房客倘若不能透過協商解決紛爭,那麼後續可能就會面對一連串的法院訴訟。

以目前法院判決實務來說,大多數法院的見解認為,雖然房東與房客約定不得任意終止租賃契約,但如果房客願意賠償房東,房客仍然可以提前解約。也就是說,雖然合約上明白寫著房客不能任意提前終止租賃關係,但倘若房客仍然片面提前終止租約,既然房客違約,此時房東便可以向房客請求違約賠償責任,但房東不能以合約載明「不得任意終止租賃契約」為由,要求房客不可終止契約,如果雙方針對賠償金額難有共識,應透過法院訴訟來解決。也就是說,契約沒有約定房客得提前終止租約時,雖然尚在履約期間,但如強制房客繼續住在自己沒有意願居住的地方,此亦屬強人所難,所以法院給予雙方一定程度的彈性,如果房客願意賠償房東一定損失,此時房客仍然可以提前終止租約(最高法院民事庭18年上字第2001號判例、高等法院臺中分院101年度上字第332號民事裁判)。簡單來講,只要願意負起違約的賠償責任,房客可以提前終止租約不必經過房東同意,房東沒有權利要求房客繼續給付租金。

上述法院的多數見解,近來也有一些不同看法,以台灣高等法院台中分院106年上字第495號民事判決為例,該判決就認為如果租賃契約定有期限,其租賃關係原則上應於期限屆滿時才會消滅,房客如果惡意片面提前終止租約,其仍應繼續支付租金至租期屆滿為止。不過以上這種法院見解目前仍然屬於少數。

如前所述,目前法院實務雖然認為房客可以提前退租,但房客仍然需要給付房東一定額度的違約金,至於違約金額度高低,仍須檢視契約內容與個案情形而定。例如: 契約內約定房客違約時須賠償的金額高低如何?雙方的資力如何?房客的違約程度如何?造成房東之實際損害為多少?以上這些因素都是房東提起民事訴訟向房客要求違約損害賠償時,法院必須考量的重點。

那什麼情況下,房客可以提前終止租約,又不需要賠償違約金呢?依照「住宅租賃契約書範本」所列,有下面幾種狀況:

  • 租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。也就是說,假使居住所必須具備的物品壞掉,並且已經告訴房東,但房東卻遲遲不處理,在這種狀況下,房客可以主張提前終止契約,同時不必給付違約金。
  • 租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。例如:房屋因為地震、颱風、土石流而損壞不能居住,這時房客就可以要求提前終止契約,同時不必給付違約金。
  • 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。例如:發現房子是輻射屋、海砂屋、結構有問題等,情況危急時不一定要在一個月前通知,房客可以立即通知房東終止租約。
  • 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要(必須出示療養時程需六個月以上之診斷證明)。
  • 因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。例如:房東把一間房屋同時租給兩個人(並非分租,是把同一間房屋「全部」同時跟兩個不同房客簽租賃契約),這時一定有其中一位房客無法使用房屋,此時無法使用房屋的房客就可以要求提前終止租約。
  • 房客過世,其繼承人得主張提前終止租約。
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行政院消費者保護委員會頒訂的「住宅租賃契約書範本」

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