佘彥興 撰文
童先生因為工作點變更，導致租屋處與公司的距離增加許多，每天通勤時間必須多花一個小時，童先生覺得非常不方便，於是便想和房東提前終止租約，另外找鄰近新公司的套房承租，但房東卻不同意提前終止租約，房東認為雙方是簽訂兩年定期租賃契約，同時合約有規定雙方不得任意終止租賃關係，所以房東認為童先生必須遵守租約，即使提前搬走仍須將租期內的房租繳清。
如果在雙方訂有固定期限的定期租賃關係下，房客可以提前終止租約嗎？
根據行政院主計總處民國109年所進行的統計，全台有逾87萬戶房客，推估租屋人口總數約略超過245萬人，該調查報告指出，將近一半民眾租屋時都會遇到不少糾紛，其中常遇到狀況其中之一，就是房東或房客在房屋租賃期間，因為發生突然變故，所以有一方想提前終止租賃契約，此時房東與房客就很容易發生爭執，畢竟對房客來說，突然被要求搬家確實是很大的困擾；同樣地，對房東而言，自己為了迎接房客到來大費周章整理房屋，結果房客卻只住了短短一段時間便要求提前終止租約，這對房東來講情何以堪？如果讀者們今天您是房東或房客，面對上述狀況該如何處理？
房客能否在租約尚未到期就提前終止租約，首先要看租賃契約如何規定。如果是透過房仲居間媒介房屋出租，一般都會使用行政院消費者保護委員會頒訂的「住宅租賃契約書範本」、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，範本裡面有規定「得提前終止租約」及「不得提前終止租約」兩類。
一、契約中有約定一方「得」提前終止租賃關係的情況：
如果雙方約定在租賃期間可以隨時終止租約，房客應該至少在一個月前通知房東，同時房客原則上不需要賠償房東違約金，但如果房客沒有在一個月前預先通知房東終止租賃契約，此時房客便應支付房東違約金，同時違約金賠償範圍最高不得超過一個月租金。
二、契約中約定任何一方「不得」提前終止租約的狀況：
比較有爭議就是雙方在契約中規定不得提前終止租約，但卻有一方要求提前終止租賃關係，如同本文中童先生的情況，此時房東與房客倘若不能透過協商解決紛爭，那麼後續可能就會面對一連串的法院訴訟。
以目前法院判決實務來說，大多數法院的見解認為，雖然房東與房客約定不得任意終止租賃契約，但如果房客願意賠償房東，房客仍然可以提前解約。也就是說，雖然合約上明白寫著房客不能任意提前終止租賃關係，但倘若房客仍然片面提前終止租約，既然房客違約，此時房東便可以向房客請求違約賠償責任，但房東不能以合約載明「不得任意終止租賃契約」為由，要求房客不可終止契約，如果雙方針對賠償金額難有共識，應透過法院訴訟來解決。也就是說，契約沒有約定房客得提前終止租約時，雖然尚在履約期間，但如強制房客繼續住在自己沒有意願居住的地方，此亦屬強人所難，所以法院給予雙方一定程度的彈性，如果房客願意賠償房東一定損失，此時房客仍然可以提前終止租約（最高法院民事庭18年上字第2001號判例、高等法院臺中分院101年度上字第332號民事裁判）。簡單來講，只要願意負起違約的賠償責任，房客可以提前終止租約不必經過房東同意，房東沒有權利要求房客繼續給付租金。
上述法院的多數見解，近來也有一些不同看法，以台灣高等法院台中分院106年上字第495號民事判決為例，該判決就認為如果租賃契約定有期限，其租賃關係原則上應於期限屆滿時才會消滅，房客如果惡意片面提前終止租約，其仍應繼續支付租金至租期屆滿為止。不過以上這種法院見解目前仍然屬於少數。
如前所述，目前法院實務雖然認為房客可以提前退租，但房客仍然需要給付房東一定額度的違約金，至於違約金額度高低，仍須檢視契約內容與個案情形而定。例如： 契約內約定房客違約時須賠償的金額高低如何？雙方的資力如何？房客的違約程度如何？造成房東之實際損害為多少？以上這些因素都是房東提起民事訴訟向房客要求違約損害賠償時，法院必須考量的重點。
那什麼情況下，房客可以提前終止租約，又不需要賠償違約金呢？依照「住宅租賃契約書範本」所列，有下面幾種狀況：
- 租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。也就是說，假使居住所必須具備的物品壞掉，並且已經告訴房東，但房東卻遲遲不處理，在這種狀況下，房客可以主張提前終止契約，同時不必給付違約金。
- 租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。例如：房屋因為地震、颱風、土石流而損壞不能居住，這時房客就可以要求提前終止契約，同時不必給付違約金。
- 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。例如：發現房子是輻射屋、海砂屋、結構有問題等，情況危急時不一定要在一個月前通知，房客可以立即通知房東終止租約。
- 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要（必須出示療養時程需六個月以上之診斷證明）。
- 因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。例如：房東把一間房屋同時租給兩個人（並非分租，是把同一間房屋「全部」同時跟兩個不同房客簽租賃契約），這時一定有其中一位房客無法使用房屋，此時無法使用房屋的房客就可以要求提前終止租約。
- 房客過世，其繼承人得主張提前終止租約。
